成約価格とは
- 6月28日
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成約価格を一言でいうと
成約価格とは、不動産売買で売主と買主が合意し、実際に売買契約が成立した価格のことです。
売出価格は、販売活動を始めるときに買主へ提示する価格です。
一方、成約価格は、問い合わせ、内見、条件交渉などを経て、最終的に契約で決まった価格です。
不動産の売却を考えるときは、売出価格だけでなく、実際に近い条件の不動産がいくらで成約しているかを見ることが大切です。
成約価格の基本的な意味
成約価格は、不動産の売買契約が成立した実際の価格です。
不動産会社の査定価格は、売却見込み価格を考えるための参考価格です。
売出価格は、売主が市場に提示する販売価格です。
成約価格は、売主と買主が交渉したうえで合意し、売買契約書に記載される価格です。
そのため、査定価格、売出価格、成約価格は、それぞれ意味が異なります。
売出価格でそのまま成約することもありますが、買主から価格交渉が入り、売出価格より低い価格で成約することもあります。
反対に、需要が強い不動産では、売出価格に近い価格で早期に成約する場合もあります。
不動産の価格を考える際には、現在売り出されている価格だけでなく、実際に成約した価格を参考にすることが大切です。
実務で問題になりやすい場面
成約価格で問題になりやすいのは、売出価格と成約価格を同じものとして見てしまう場合です。
不動産ポータルサイトなどで見る価格は、多くの場合、現在の売出価格です。
その価格で実際に売れたとは限りません。
売出価格は売主の希望や販売戦略を反映しているため、相場より高めに設定されていることもあります。
一方、成約価格は実際に契約が成立した価格であるため、売却価格を考えるうえでは重要な参考になります。
ただし、成約価格だけを見ても、その不動産の条件が分からなければ正しく比較できません。
同じエリア、同じ面積に見えても、道路条件、土地の形状、建物の状態、境界、私道、権利関係、引渡し条件によって価格は変わります。
相続不動産では、相続人の間で「近くの土地が高く売れていた」という情報だけが先行し、実際の条件の違いが整理されていないことがあります。
成約価格を見るときは、価格だけでなく、物件条件や売却条件もあわせて確認することが大切です。
東京の不動産で注意したいポイント
東京の不動産では、成約価格の見方に注意が必要です。
同じ町名や近い駅の不動産でも、道路条件、土地の形状、接道状況、私道持分の有無、セットバック、境界、越境、建物の状態によって価格が変わる場合があります。
たとえば、同じエリアの土地でも、整形地で道路条件がよい土地と、私道に接していて承諾関係の確認が必要な土地では、買主の見方が変わることがあります。
古家付き土地では、建物を残して現況売却するのか、解体して更地渡しにするのか、確定測量をして引き渡すのかによって、成約価格や売却後の手残りが変わる場合があります。
再建築不可物件や接道不良の土地では、一般的な土地の成約事例をそのまま当てはめにくいことがあります。
底地、借地権、共有持分では、権利関係や関係者の意向が価格に影響する場合があります。
東京の相続不動産では、価格だけでなく、売却までに必要な整理、費用、関係者の同意、買主の条件も含めて成約価格を見ることが大切です。
成約価格を確認するときに見たいこと
成約価格を確認するときは、まず比較対象となる不動産の条件を確認します。
所在地、駅距離、土地面積、建物面積、築年数、用途地域、道路条件、土地の形状などを見ます。
次に、売却条件を確認します。
現況売却だったのか、更地渡しだったのか、測量渡しだったのか、確定測量済みだったのかによって、価格の意味が変わることがあります。
古家付き土地の場合には、解体費や残置物撤去費を誰が負担したのかも確認したいポイントです。
私道に接する土地では、通行承諾、掘削承諾、私道持分、道路幅員、接道義務などが価格に影響する場合があります。
相続不動産では、相続登記が完了しているか、共有者全員の同意が取れているか、未分割ではないかも確認が必要です。
また、成約価格を見るときは、成約時期も大切です。
不動産市場は時期によって動くため、何年も前の成約価格をそのまま現在の売却価格に当てはめるのは難しい場合があります。
売出価格を決める際には、成約価格、現在の売出価格、査定価格、売却目的、売却期限をあわせて考えることが大切です。
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成約価格に関係する不動産でお困りの方へ
成約価格は、実際に売買契約が成立した価格であり、不動産の価格を考えるうえで重要な参考になります。
ただし、成約価格だけを見て判断するのではなく、対象不動産の状態、道路、境界、建物状態、権利関係、引渡し条件を確認することが大切です。
特に東京の相続不動産では、成約価格、売出価格、不動産査定、相続登記、共有名義、私道、境界、越境、空き家、古家付き土地、再建築不可、底地、借地権などが重なり、売却条件や整理の進め方に影響する場合があります。
近いエリアの成約価格を参考にしながらも、実際の不動産の状態に応じて価格や売却方法を考えることが大切です。
さくら都市デザインでは、東京の相続不動産、底地、借地権、共有持分、私道、空き家、古家付き土地など、整理が必要な不動産のご相談を承っています。
まずは現在の不動産の状況や、成約価格の見方を確認するところからご相談ください。
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