訪問査定とは
- 6月28日
- 読了時間: 5分
訪問査定を一言でいうと
訪問査定とは、不動産会社が実際に現地を確認したうえで、土地や建物の売却見込み価格を算出する査定方法です。
机上査定が資料や周辺事例をもとに概算価格を出すのに対し、訪問査定では、建物の状態、道路、境界、周辺環境、越境、残置物、管理状況なども確認しながら価格を考えます。
不動産の売却を具体的に進める場合には、机上査定だけでなく、訪問査定で現地の状況を確認することが大切です。
訪問査定の基本的な意味
訪問査定は、不動産会社が売却予定の不動産を実際に見て、より具体的な売却見込み価格を確認する方法です。
現地では、土地の形状、道路との関係、接道状況、境界、越境、建物の外観、室内の状態、設備、残置物、周辺環境などを確認します。
また、登記事項証明書、公図、地積測量図、固定資産税関係書類、建築確認関係書類などと照らし合わせながら、資料上の情報と現況に違いがないかを見ることもあります。
訪問査定は、単に価格を出すためだけのものではありません。
売却前に何を整理する必要があるのか、現況売却で進められるのか、更地渡しや測量渡しが必要になりそうか、買主へどのような説明が必要かを確認するためにも重要です。
実務で問題になりやすい場面
訪問査定で問題になりやすいのは、現地を確認して初めて分かる事項が多い場合です。
たとえば、建物の老朽化、雨漏り、傾き、シロアリ被害、設備の故障、残置物の量などは、資料だけでは判断しにくいことがあります。
土地についても、境界標が見当たらない、ブロック塀が越境している、隣地との高低差がある、擁壁が古い、前面道路が狭い、セットバックが必要になる可能性があるなど、現地で確認したい点があります。
私道に接している不動産では、道路の利用状況、舗装の状態、上下水道やガス管の引込み、通行承諾や掘削承諾の必要性などが売却条件に影響する場合があります。
相続不動産では、相続人が現地の状況を正確に把握していないこともあります。
空き家や古家付き土地では、室内に荷物が残っている、建物の傷みが進んでいる、近隣との境界や越境が分かりにくいといったケースもあります。
訪問査定では、価格だけでなく、売却前に確認すべき課題を整理することが大切です。
東京の不動産で注意したいポイント
東京の不動産では、訪問査定によって価格や売却条件の見え方が変わることがあります。
同じエリアの土地でも、前面道路の種類、道路幅員、接道状況、私道持分の有無、セットバック、土地の形状、境界、越境、高低差などによって評価が変わる場合があります。
特に東京の古い住宅地では、道路や境界の確認が重要になることがあります。
前面道路が私道、2項道路、位置指定道路、建築基準法上の道路に該当しない通路などの場合、再建築や売却条件に影響することがあります。
古家付き土地では、建物の状態、解体費、残置物撤去費、建物滅失登記、契約不適合責任なども確認が必要です。
また、相続した実家、空き家、共有名義の土地、底地、借地権、再建築不可物件などでは、現地の状況だけでなく、権利関係や関係者の意向も確認する必要があります。
東京の不動産は価格が高くなることも多いため、訪問査定では、単純な相場だけでなく、売却方法、必要な手続き、想定される買主層、売却にかかる費用まで整理することが大切です。
訪問査定を確認するときに見たいこと
訪問査定を受けるときは、まず査定価格の根拠を確認します。
周辺の成約事例、売出事例、土地面積、建物面積、築年数、道路条件、法令上の制限、需要、想定される買主層などを確認すると、価格の見方が分かりやすくなります。
次に、現地で確認された課題を整理します。
境界、越境、私道、道路幅員、接道義務、セットバック、建物の老朽化、残置物、未登記建物、増築部分などがないかを確認します。
古家付き土地の場合には、現況売却、更地渡し、測量渡しのどれを前提にしているかを確認します。
解体費や残置物撤去費、測量費、境界確定費用などが必要になりそうかも確認しておくと、売却後の手残りを考えやすくなります。
相続不動産では、相続登記が完了しているか、共有者全員が売却に同意しているか、未分割の状態ではないかを確認します。
また、査定価格だけでなく、売却までの進め方、販売方法、媒介契約の種類、買主への説明内容も確認することが大切です。
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訪問査定に関係する不動産でお困りの方へ
訪問査定は、不動産の価格を確認するだけでなく、実際の不動産の状態や売却前に整理すべき点を確認するためにも大切です。
特に東京の相続不動産では、訪問査定、不動産査定、相続登記、共有名義、私道、境界、越境、空き家、古家付き土地、再建築不可、底地、借地権などが重なり、売却条件や整理の進め方に影響する場合があります。
机上査定で概算価格を確認したあと、売却を具体的に進める場合には、現地の状態、権利関係、道路、境界、建物状態、関係者の意向を整理することが大切です。
また、査定価格だけでなく、測量、解体、残置物撤去、登記、税金など、売却にかかる費用もあわせて確認しておくと安心です。
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