机上査定とは
- 6月28日
- 読了時間: 5分
机上査定を一言でいうと
机上査定とは、不動産会社が現地を訪問せず、資料や周辺の取引事例などをもとに、おおよその売却見込み価格を算出する査定方法です。
「簡易査定」と呼ばれることもあります。
不動産の売却を本格的に進める前に、まず価格感を知りたい場合に使われることが多い査定方法です。
机上査定の基本的な意味
机上査定では、主に所在地、土地面積、建物面積、築年数、構造、用途地域、道路条件、周辺の売出事例や成約事例などをもとに価格を算出します。
現地を見ずに行うため、比較的短時間で概算価格を確認しやすい点があります。
相続した不動産について、すぐに売るかどうか決まっていない段階でも、現在の価格感を知るために机上査定を依頼することがあります。
ただし、机上査定はあくまで資料上の情報をもとにした概算です。
実際の売却価格は、現地の状態、建物の老朽化、道路、境界、越境、残置物、権利関係、関係者の意向などによって変わる場合があります。
そのため、売却を具体的に進める場合には、訪問査定や資料確認を行い、より具体的な売却条件を整理することが大切です。
実務で問題になりやすい場面
机上査定で問題になりやすいのは、概算価格をそのまま売却価格として考えてしまう場合です。
机上査定では、現地を見ないため、資料上では分からない事情が反映されにくいことがあります。
たとえば、建物の老朽化、雨漏り、傾き、残置物、越境、隣地との境界、ブロック塀の状態、私道の利用状況などは、現地を見ないと分かりにくい項目です。
また、登記簿上の面積と現況の面積に差がある場合や、建物が未登記になっている場合、増築部分がある場合なども、机上査定だけでは十分に把握しにくいことがあります。
相続不動産では、相続登記が未了、共有者が複数いる、未分割のままになっているなど、売却前に整理すべき内容がある場合があります。
底地、借地権、共有持分、再建築不可物件、私道に接する土地などでは、通常の相場だけでは価格を判断しにくいことがあります。
机上査定の金額を見るときは、価格だけでなく、どの情報をもとに算出されたのか、現地確認後に変わる可能性があるのかを確認することが大切です。
東京の不動産で注意したいポイント
東京の不動産では、机上査定と実際の売却条件に差が出ることがあります。
同じエリア内でも、前面道路の種類、道路幅員、接道状況、私道持分の有無、セットバック、土地の形状、境界、越境などによって価格が変わる場合があります。
特に東京の古い住宅地では、見た目は通常の宅地に見えても、前面道路が私道だったり、2項道路だったり、再建築に注意が必要な土地だったりすることがあります。
古家付き土地では、建物の状態、解体費、残置物撤去費、建物滅失登記、契約不適合責任なども確認が必要です。
また、相続した実家や空き家では、所有者が遠方に住んでいて、まず机上査定で価格感を知りたいというケースもあります。
その場合でも、売却を具体的に検討する段階では、現地確認、登記事項証明書、公図、地積測量図、道路関係資料、固定資産税関係書類などを確認することが大切です。
東京の不動産では、価格の幅が大きくなりやすいため、机上査定の金額だけで判断せず、売却方法や必要な整理事項もあわせて確認しておきたいところです。
机上査定を確認するときに見たいこと
机上査定を確認するときは、まず査定価格の根拠を確認します。
周辺の成約事例、売出事例、土地面積、建物面積、築年数、道路条件、用途地域など、どの情報をもとに価格を出しているのかを確認することが大切です。
次に、査定の前提条件を確認します。
現況のままの価格なのか、建物を解体した場合の価格なのか、測量後の価格なのか、再建築が可能な前提なのかによって、金額の見方が変わります。
古家付き土地の場合には、現況売却、更地渡し、測量渡しのどれを前提にしているかを確認します。
私道に接している土地では、通行承諾、掘削承諾、私道持分、道路幅員、接道義務などが価格に影響する場合があります。
共有名義や相続不動産では、誰が売主になるのか、相続登記が必要か、共有者全員の同意が取れるかも確認したい項目です。
また、机上査定は概算のため、売却を進める場合には訪問査定や詳細調査が必要になることがあります。
査定価格を比較するときは、金額だけでなく、説明の分かりやすさ、確認している資料、想定している買主、売却までの進め方も見ることが大切です。
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机上査定に関係する不動産でお困りの方へ
机上査定は、不動産の価格感をつかむための入口として役立ちますが、資料上の情報だけで判断する査定であるため、実際の売却条件とは差が出る場合があります。
特に東京の相続不動産では、机上査定、不動産査定、相続登記、共有名義、私道、境界、越境、空き家、古家付き土地、再建築不可、底地、借地権などが重なり、売却条件や整理の進め方に影響する場合があります。
まず概算価格を確認したうえで、売却を進める場合には、現地の状態、権利関係、道路、境界、建物状態、関係者の意向を整理することが大切です。
さくら都市デザインでは、東京の相続不動産、底地、借地権、共有持分、私道、空き家、古家付き土地など、整理が必要な不動産のご相談を承っています。
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