不動産査定とは

不動産査定を一言でいうと

不動産査定とは、土地や建物を売却する前に、その不動産がどのくらいの価格で売却できそうかを確認することです。

不動産会社が周辺の取引事例、土地や建物の状態、道路、権利関係、需要などをもとに、売却見込み価格を算出します。

相続した実家、空き家、古家付き土地、共有名義の土地などを整理する際には、まず現在の価格感を把握するために査定を行うことがあります。

不動産査定の基本的な意味

不動産査定は、不動産の売却を検討する際に、売出価格や売却方針を考えるための参考になるものです。

査定価格は、必ずその価格で売れることを保証するものではありません。

あくまで、現時点の市場状況や物件条件をもとにした売却見込み価格です。

不動産査定には、主に机上査定と訪問査定があります。

机上査定は、所在地、面積、築年数、周辺の取引事例など、資料上の情報をもとに概算価格を出す方法です。

訪問査定は、不動産会社が現地を確認し、建物の状態、道路、境界、周辺環境、越境、残置物、管理状況なども踏まえて価格を考える方法です。

特に、空き家、古家付き土地、私道に接する土地、再建築不可物件、共有持分、底地、借地権などでは、資料だけでは判断しにくいことが多いため、現地確認が重要になる場合があります。

実務で問題になりやすい場面

不動産査定で問題になりやすいのは、査定価格だけを見て判断してしまう場合です。

複数の不動産会社に査定を依頼すると、査定価格に差が出ることがあります。

高い査定価格が出たからといって、その金額で売却できるとは限りません。

反対に、低い査定価格でも、権利関係や道路、建物状態を丁寧に整理することで、売却条件を整えられる場合があります。

査定を見るときは、金額だけでなく、なぜその価格になるのか、どのような買主を想定しているのか、売却までにどのような確認が必要なのかを確認することが大切です。

相続不動産では、相続人の間で査定価格の受け止め方が異なることがあります。

一人は早く売りたい、別の相続人は高く売りたい、別の相続人は残したいと考えている場合、査定価格だけで話を進めると意見がまとまりにくくなることがあります。

共有名義の不動産でも、共有者ごとに売却希望や価格感が異なることがあります。

また、空き家や古家付き土地では、建物を残して売るのか、解体して更地で売るのかによって査定価格や売却条件が変わる場合があります。

東京の不動産で注意したいポイント

東京の不動産では、土地の価格が高くなりやすい一方で、個別事情によって査定価格が大きく変わることがあります。

たとえば、同じエリアの土地でも、前面道路の種類、道路幅員、接道状況、私道持分の有無、セットバック、境界、越境、土地の形状によって評価が変わる場合があります。

古家付き土地では、建物の築年数や老朽化だけでなく、解体費、残置物撤去費、建物滅失登記、測量の有無なども確認が必要です。

再建築不可物件や接道不良の土地では、通常の土地と同じような査定が難しくなることがあります。

底地や借地権、共有持分では、権利関係や関係者の意向が価格に影響する場合があります。

東京の相続不動産では、複数の問題が重なることもあります。

たとえば、相続登記が未了、共有者が複数いる、私道に接している、境界が未確定、建物が老朽化している、といった状態です。

このような不動産では、単純な相場だけでなく、売却前に何を整理するかによって査定の見方が変わることがあります。

不動産査定を確認するときに見たいこと

不動産査定を確認するときは、まず査定価格の根拠を確認します。

周辺の成約事例、売出事例、土地の面積、建物の状態、道路条件、法令上の制限、需要、想定される買主層などを確認すると、価格の見方が分かりやすくなります。

次に、査定価格が「現況のままの価格」なのか、「測量後の価格」なのか、「解体後の価格」なのかを確認します。

古家付き土地の場合、現況売却、更地渡し、測量渡しのどれを前提にしているかで価格や手残りが変わる場合があります。

相続不動産では、相続登記が完了しているか、共有者全員が売却に同意しているか、未分割の状態ではないかを確認します。

私道に接する土地では、通行承諾、掘削承諾、私道持分、道路幅員、接道義務などを確認します。

建物がある場合には、建築確認済証、検査済証、未登記建物、増築部分、契約不適合責任、残置物の有無なども確認しておきたい項目です。

また、査定価格だけでなく、売却にかかる費用も確認することが大切です。

仲介手数料、印紙税、測量費、解体費、残置物撤去費、登記費用、譲渡所得税などを整理することで、売却後の手残りを把握しやすくなります。

関連する用語

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• 一般媒介契約

• 専任媒介契約

• 専属専任媒介契約

• レインズ

• 仲介手数料

• 売買契約書

• 重要事項説明書

• 現況売却

• 更地渡し

• 測量渡し

• 確定測量

• 境界確定

• 契約不適合責任

• 古家付き土地

• 空き家

• 相続不動産

• 共有持分

• 底地

• 借地権

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不動産査定に関係する不動産でお困りの方へ

不動産査定は、売却価格を考えるための入口ですが、査定価格だけで売却方針が決まるわけではありません。

特に東京の相続不動産では、不動産査定、相続登記、共有名義、私道、境界、越境、空き家、古家付き土地、再建築不可、底地、借地権などが重なり、売却条件や整理の進め方に影響する場合があります。

高く売ることだけでなく、どの状態で売るのか、どの費用がかかるのか、誰の同意が必要なのか、どの買主に向いているのかを整理することが大切です。

さくら都市デザインでは、東京の相続不動産、底地、借地権、共有持分、私道、空き家、古家付き土地など、整理が必要な不動産のご相談を承っています。

まずは現在の不動産の状況や、売却価格の考え方を確認するところからご相談ください。