媒介契約とは
- 6月28日
- 読了時間: 5分
媒介契約を一言でいうと
媒介契約とは、不動産の売却や購入を不動産会社に依頼するときに、不動産会社との間で結ぶ契約のことです。
不動産を売却する場合には、どの不動産を、どのような条件で売り出すのか、不動産会社がどのような販売活動を行うのか、仲介手数料はいくらかなどを確認します。
売却活動を始める前の入口になる契約のため、不動産売却を進めるうえで大切な書類です。
媒介契約の基本的な意味
媒介契約は、不動産会社に売却活動や購入活動を依頼するための契約です。
売却の場合、不動産会社は媒介契約に基づいて、販売活動、買主探し、条件交渉、売買契約の準備、重要事項説明、決済・引渡しの調整などを行います。
媒介契約には、主に次の3種類があります。
一般媒介契約
専任媒介契約
専属専任媒介契約
一般媒介契約は、複数の不動産会社に重ねて売却を依頼できる契約です。
専任媒介契約は、原則として1社の不動産会社に売却を依頼する契約ですが、売主が自分で買主を見つけることはできる契約です。
専属専任媒介契約は、1社の不動産会社に売却を依頼し、売主が自分で買主を見つけた場合でも、その不動産会社を通じて取引する必要がある契約です。
それぞれ販売活動の進め方や報告義務、レインズへの登録、売主自身で買主を見つけた場合の扱いが異なります。
どの媒介契約がよいかは、不動産の内容、売却の難しさ、売主の希望、販売戦略によって変わります。
実務で問題になりやすい場面
媒介契約で問題になりやすいのは、契約の種類や内容を十分に理解しないまま売却活動を始めてしまう場合です。
たとえば、一般媒介契約では複数の不動産会社に依頼できますが、情報管理や販売方針が分散しやすい場合があります。
一方で、専任媒介契約や専属専任媒介契約では窓口を1社に絞るため、販売戦略や進捗管理を整理しやすい反面、依頼する不動産会社の対応力が重要になります。
相続不動産では、相続登記が完了しているか、共有者全員が売却に同意しているか、未分割の状態ではないかを確認する必要があります。
共有名義の不動産では、共有者全員の意思確認ができていないまま媒介契約を進めると、後から調整が必要になる場合があります。
空き家や古家付き土地では、現況売却にするのか、更地渡しにするのか、残置物撤去や解体をどうするのかによって、販売条件が変わります。
底地、借地権、共有持分、私道、再建築不可物件などでは、一般的な売却よりも確認事項が多くなりやすいため、媒介契約を結ぶ前に売却方針を整理しておくことが大切です。
東京の不動産で注意したいポイント
東京の不動産では、媒介契約を結ぶ前に、売却方針を丁寧に整理することが大切です。
特に、相続した実家、空き家、古家付き土地、共有名義の土地、私道に接する土地、再建築不可物件、底地、借地権付き建物などでは、単純に広告を出せば進むとは限らない場合があります。
たとえば、私道に接している不動産では、通行承諾、掘削承諾、私道持分、道路幅員、接道義務などが売却条件に影響することがあります。
古家付き土地では、現況売却、更地渡し、測量渡し、契約不適合責任、残置物撤去、解体費などを確認する必要があります。
共有名義や相続不動産では、関係者の意向、相続登記、住所変更登記、氏名変更登記、抵当権抹消なども整理しておきたい項目です。
東京では売買価格が高くなることも多く、媒介契約の内容や販売方針が売却結果に影響する場合があります。
媒介契約を結ぶ前に、価格だけでなく、売却条件、必要な手続き、販売活動の進め方、報告方法、費用負担を確認しておくことが大切です。
媒介契約を確認するときに見たいこと
媒介契約を確認するときは、まず契約の種類を確認します。
一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約のどれに該当するのかを確認し、それぞれの違いを理解しておくことが大切です。
次に、売却を依頼する不動産の内容を確認します。
土地、建物、私道持分、共有持分、付属建物など、対象となる不動産の範囲が正しく整理されているかを見ます。
売出価格、販売活動の内容、広告方法、レインズ登録、販売状況の報告頻度も確認します。
仲介手数料の金額や支払時期も確認します。
また、途中で売却方針を変更する場合や、契約期間が満了した場合の扱いも確認しておくと安心です。
相続不動産や共有名義の不動産では、媒介契約を誰が締結するのか、共有者や相続人全員の意思確認ができているかも大切なポイントです。
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媒介契約に関係する不動産でお困りの方へ
媒介契約は、不動産会社に売却を依頼するための契約ですが、契約を結ぶ前に、実際の不動産の状態や関係者の状況を確認することが大切です。
特に東京の相続不動産では、媒介契約、売買契約書、重要事項説明書、相続登記、共有名義、私道、境界、古家付き土地、再建築不可、契約不適合責任などが重なり、売却条件や整理の進め方に影響する場合があります。
媒介契約の種類だけで判断するのではなく、どのような売却方法が合っているのか、どの不動産会社に何を依頼するのか、売却前にどの確認が必要なのかを整理することが大切です。
さくら都市デザインでは、東京の相続不動産、底地、借地権、共有持分、私道、空き家、古家付き土地など、整理が必要な不動産のご相談を承っています。
まずは現在の不動産の状況や、売却方針を確認するところからご相談ください。
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