がけとは

がけとは、土地に高低差や急な斜面がある部分のことです。

道路より敷地が高い土地、隣地との間に大きな段差がある土地、傾斜地に建物が建っている土地などでは、がけや高低差の確認が必要になることがあります。

がけの基本的な意味

がけは、土地の一部に急な高低差がある状態を指します。

自然の斜面だけでなく、造成によってできた高低差や、擁壁で支えられている段差も、不動産実務では確認対象になります。

がけがある土地では、建物を建てる位置、基礎の設計、擁壁の安全性、排水、隣地への影響などを確認する必要があります。建物がすでに建っている場合でも、建替え時には現在の基準や条例に照らして確認が必要になる場合があります。

また、がけの高さや角度、建物との距離によっては、建築計画に制限がかかることがあります。地域によっては、いわゆるがけ条例に関係する場合もあるため、役所や建築士への確認が必要です。

がけが問題になりやすいのは、高低差のある古家付き土地や相続不動産を売却する場面です。

売主側は、長年そのまま使ってきた土地であっても、買主側は建替えや新築を前提に、がけや擁壁の安全性を確認することがあります。

たとえば、建物のすぐ近くにがけがある場合、建替え時に建物の位置を変える必要がある、基礎や構造に追加の配慮が必要になる、擁壁の補修や造り替えが必要になるといったことがあります。

また、がけや擁壁の状態によっては、建築費、造成費、工期、金融機関の評価に影響する場合があります。そのため、土地の価格だけでなく、建築や安全性に関わる費用も含めて検討されることがあります。

東京では、坂の多い地域や高台の住宅地で、がけや高低差が関係する不動産があります。

古くからの住宅地では、建物が建っているため一見問題がないように見えても、建替え時にはがけ条例、擁壁の安全性、排水、隣地との高低差を確認する必要が出てくる場合があります。

また、古い擁壁や石積みがある土地では、建築当時の資料が残っていないことがあります。検査済証や造成資料が確認できない場合、買主や建築会社、金融機関が慎重に判断することがあります。

東京の相続不動産では、所有者ががけや擁壁の状況を詳しく把握していないこともあります。売却前に、現地の高低差、擁壁の状態、建築への影響を整理しておくことが大切です。

がけを確認するときは、まず現地で土地の高低差を確認します。道路との高さの違い、隣地との段差、建物とがけの距離、擁壁の有無、排水の状態などを見ておくことが大切です。

次に、擁壁がある場合には、ひび割れ、傾き、ふくらみ、水抜き穴、劣化、補修履歴などを確認します。擁壁の状態は、売却や建替えの条件に影響する場合があります。

あわせて、建築確認資料、検査済証、造成資料、測量図、役所で確認できる資料などを確認します。がけ条例や建築制限に関係するかどうかは、自治体や建築士に確認することが大切です。

売却を検討する場合には、買主が建替えを前提にするのか、現況利用を前提にするのかによって確認内容が変わります。建築計画、造成費、擁壁の扱い、契約不適合責任の範囲を整理しておくことが大切です。

がけは、言葉の意味を知るだけでなく、高低差、擁壁の状態、建築への影響、境界、売却条件を確認することが大切です。

特に東京の相続不動産では、古家付き土地、空き家、高低差、がけ、擁壁、私道、境界、再建築不可などが重なり、売却条件や建築計画に影響する場合があります。

さくら都市デザインでは、東京の空き家、古家付き土地、相続不動産、私道、共有持分、底地、借地権など、整理が必要な不動産のご相談を承っています。

まずは現在の土地や建物の状態を確認するところからご相談ください。