管理不全空家とは

管理不全空家を一言でいうと

管理不全空家とは、管理が十分に行われておらず、そのまま放置すると特定空家になるおそれがある空き家のことです。

空き家は、使っていないだけですぐに問題になるわけではありません。ただし、建物や敷地の管理が不十分な状態が続くと、近隣への影響や安全面の問題が出てくる場合があります。

管理不全空家は、空家等対策の推進に関する特別措置法に基づき、適切な管理がされていない空き家として行政から確認されることがあるものです。

特定空家ほど状態が悪化していなくても、放置すれば倒壊、衛生上の問題、景観への影響、周辺環境への悪影響につながるおそれがある場合に、管理不全空家として扱われることがあります。

たとえば、外壁や屋根が傷んでいる、庭木や雑草が伸びている、雨漏りが進んでいる、害虫や動物の侵入がある、敷地内にゴミや残置物が多いといったケースでは、管理状況の確認が必要になることがあります。

管理不全空家として行政から指導や勧告を受ける場合があります。勧告を受けると、住宅用地の固定資産税の特例に影響する場合もあるため、早めに状況を整理しておくことが大切です。

管理不全空家が問題になりやすいのは、相続した実家を使わないままにしている場面です。

相続人が遠方に住んでいる、誰が管理するか決まっていない、残置物が多く片付けに時間がかかる、売却や解体の判断が先送りになっているといった場合には、空き家の状態が少しずつ悪化することがあります。

最初は大きな問題がなくても、雨漏り、外壁の劣化、庭木の越境、害虫、近隣からの苦情などが出てくると、売却前に修繕、残置物撤去、解体などの対応が必要になる場合があります。

また、管理不全の状態が続くと、買主側が解体費や管理リスクを見込んで価格を考えることがあります。空き家の管理状態は、売却条件にも影響する場合があります。

東京では、住宅が密集している地域が多く、空き家の管理状態が近隣に影響しやすい場合があります。

たとえば、隣地との距離が近い住宅地では、庭木の越境、雨樋や外壁の破損、屋根材の落下、ブロック塀の傾きなどが問題になることがあります。前面道路が狭い地域や私道に接している土地では、解体や搬出作業にも配慮が必要になる場合があります。

また、東京の相続不動産では、名義が亡くなった方のままになっている、相続人が複数いる、誰が固定資産税や管理費用を負担するか決まっていないといったケースもあります。

管理不全空家に近い状態になる前に、建物を残すのか、売却するのか、解体するのか、相続人間で方針を整理しておくことが大切です。

管理不全空家に関係する空き家を確認するときは、まず建物と敷地の状態を確認します。屋根、外壁、雨樋、窓、基礎、ブロック塀、庭木、雑草、残置物、害虫や動物の侵入などを見ておくことが大切です。

次に、所有者や相続人の状況を確認します。相続登記が済んでいるか、共有名義になっていないか、相続人の間で管理や売却の方針が決まっているかを整理します。

売却や解体を検討する場合には、残置物撤去費、解体費、境界、私道、接道義務、道路幅員、再建築の可否も確認します。建物が古い場合でも、土地として売却できるかどうかは道路や権利関係によって変わる場合があります。

行政から通知や指導を受けている場合には、その内容を確認し、必要に応じて行政、不動産会社、建築士、解体業者、司法書士などに相談しながら進めることが大切です。

管理不全空家は、言葉の意味を知るだけでなく、建物の状態、近隣への影響、相続人の状況、売却や解体の進め方を確認することが大切です。

特に東京の相続不動産では、空き家、古家付き土地、残置物、解体費、私道、境界、再建築不可などが重なり、整理に時間がかかる場合があります。

さくら都市デザインでは、東京の空き家、古家付き土地、相続不動産、私道、共有持分、底地、借地権など、整理が必要な不動産のご相談を承っています。

まずは現在の建物や土地の状態を確認するところからご相談ください。