売却活動とは
- 6月28日
- 読了時間: 5分
売却活動を一言でいうと
売却活動とは、不動産を売り出し、購入希望者を探し、問い合わせ対応、内見、価格交渉などを行いながら、売買契約を目指す活動のことです。
不動産を売却する場合、査定を受けて価格を決めるだけでは売却は完了しません。
媒介契約を結び、売出価格を決め、広告掲載や購入希望者への紹介を行い、問い合わせや内見対応を重ねながら買主を探していきます。
売却活動の進み方は、物件の種類、価格、立地、建物状態、権利関係、売主側の事情によって変わります。
相続不動産、空き家、古家付き土地、共有名義、私道、再建築不可などの事情がある場合は、事前に確認すべき点が多くなることがあります。
売却活動の基本的な意味
売却活動は、不動産を市場に出し、買主を探すための一連の動きです。
一般的には、不動産会社と媒介契約を結んだ後、物件情報を整理し、広告やレインズ、ポータルサイト、自社顧客への紹介などを通じて購入希望者を探します。
購入希望者から問い合わせが入ると、資料提供、現地案内、内見対応、条件確認などを行います。
その後、購入申込書や買付証明書が提出され、価格や引渡し条件、ローン特約、手付金、残置物、測量、解体の有無などを調整していきます。
条件がまとまると、売買契約へ進みます。
売却活動は、単に広告を出すだけではなく、買主が安心して検討できるように、物件の状態や権利関係を整理し、必要な情報を伝えていくことが大切です。
実務で問題になりやすい場面
売却活動で問題になりやすいのは、売出価格と買主の反応に差が出ることです。
査定価格や売主の希望価格で売り出しても、問い合わせが少ない場合や、内見後に申込みにつながらない場合があります。
このような場合は、価格変更、広告内容の見直し、販売先の変更、売却条件の整理などを検討することがあります。
また、内見対応が難しい物件では、売却活動が進みにくくなることがあります。
空き家で鍵の管理が必要な場合、残置物が多い場合、建物老朽化が進んでいる場合、賃借人が入居している場合などは、案内方法や説明内容を事前に整理しておく必要があります。
土地や古家付き土地では、境界、越境、私道、道路幅員、セットバック、解体の有無などが買主の検討に影響することがあります。
共有名義や相続不動産では、売主側の意思決定がまとまっていないと、購入希望者が現れても契約に進みにくいことがあります。
東京の不動産で注意したいポイント
東京の不動産は、エリアによって需要が高く、条件が合えば早い段階で問い合わせが入ることがあります。
一方で、価格が高いため、買主側も慎重に検討する傾向があります。
住宅ローンの利用、建築計画、リフォーム費用、解体費、測量費、将来の資産性など、確認される項目が多くなることがあります。
また、東京では土地が小さい、道路が狭い、私道に接している、境界が未確定、古い建物が残っている、再建築に制限があるなど、売却活動前に整理しておきたい点が多い不動産もあります。
このような不動産では、広告上の見せ方だけでなく、買主から質問されたときに説明できる資料や確認内容が重要になります。
底地、借地権、共有持分などでは、一般の買主が検討しにくい場合があるため、売却先や売却方法を慎重に考える必要があります。
東京では、需要があるからすぐ売れると考えるのではなく、物件ごとの事情に合わせて売却活動を設計することが大切です。
売却活動を確認するときに見たいこと
売却活動を始める前には、まず売却方法を確認します。
仲介売却で広く買主を探すのか、不動産買取や即時買取を検討するのか、一定期間仲介で売り出してから買取保証を使うのかによって、進め方は変わります。
次に、売出価格と売却条件を整理します。
価格だけでなく、引渡し時期、残置物の扱い、測量の有無、解体の有無、契約不適合責任の扱い、抵当権抹消、固定資産税等の精算なども確認が必要です。
相続不動産では、相続登記が完了しているか、相続人の意向がまとまっているかを確認します。
共有名義の場合は、共有者全員が売却に同意しているかも重要です。
土地や古家付き土地では、境界、私道、越境、道路、建物状態を確認しておくことで、買主との条件調整が進めやすくなることがあります。
売却活動は、売り出してから考えるのではなく、売り出す前に確認事項を整理しておくことが大切です。
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売却活動に関係する不動産でお困りの方へ
売却活動は、言葉の意味を知るだけでなく、実際の不動産の状態、売却方法、価格設定、関係者の意向、買主に伝えるべき内容を確認することが大切です。
特に東京の相続不動産では、空き家、古家付き土地、私道、境界、再建築不可、共有持分、底地、借地権などが重なり、売却条件や整理の進め方に影響する場合があります。
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