買取保証とは
買取保証を一言でいうと
買取保証とは、一定期間は仲介売却で買主を探し、その期間内に売却できなかった場合に、不動産会社などがあらかじめ決めた価格で買い取る仕組みのことです。
最初から不動産会社に直接売却する不動産買取とは異なり、まずは市場で高めの価格を目指しながら、売れなかった場合の出口も用意しておく方法です。
売却期限がある場合や、住み替え、相続不動産の整理などで、一定の時期までに売却の見通しを立てたいときに検討されることがあります。
買取保証の基本的な意味
買取保証は、仲介売却と不動産買取を組み合わせたような売却方法です。
まずは不動産会社と媒介契約を結び、通常の仲介売却として買主を探します。
一定期間内に買主が見つかり、条件が合えば、その買主との売買契約を進めます。
一方で、期間内に売却できなかった場合には、不動産会社や買取事業者が、事前に決めた買取価格で買い取るという仕組みです。
仲介売却では高めの価格を目指せる可能性がありますが、いつ売れるか分からない面があります。
不動産買取では早く売却しやすい反面、買取価格は仲介での想定価格より低くなることがあります。
買取保証は、この両方の特徴を踏まえ、売却期限と価格のバランスを取りながら進める方法です。
実務で問題になりやすい場面
買取保証で問題になりやすいのは、保証される買取価格と、仲介で売り出す価格の違いを十分に理解していない場合です。
仲介での売出価格は、市場に向けて買主を探すための価格です。
一方、保証される買取価格は、期間内に売れなかった場合に不動産会社などが買い取る価格です。
通常、買取保証の価格は、仲介での売出価格より低く設定されることがあります。
そのため、「最終的にいくらで買い取ってもらえるのか」「いつまで仲介で売るのか」「どの条件を満たした場合に買取になるのか」を確認することが大切です。
また、買取保証が使える不動産は、不動産会社によって異なります。
すべての土地や建物で利用できるとは限りません。
再建築不可、共有持分、底地、借地権、私道に課題がある土地、建物の老朽化が大きい不動産などでは、買取保証の対象になるか慎重に確認する必要があります。
相続不動産では、相続登記や共有者全員の同意が整っていないと、買取保証以前に売却手続きを進めにくい場合があります。
東京の不動産で注意したいポイント
東京の不動産では、買取保証が選択肢になる場面があります。
たとえば、相続した実家、空き家、古家付き土地、中古戸建、中古アパートなどで、一定期間は仲介売却で高めの価格を目指し、期限内に売れなければ買取に切り替えたい場合です。
東京では土地価格が高くなることも多いため、仲介売却で買主を探す価値がある不動産もあります。
一方で、相続税の納税資金、住み替え、共有者間の精算、空き家管理の負担などがあり、売却期限を意識しなければならない場合もあります。
このような場合に、買取保証を検討することがあります。
ただし、東京の不動産では、同じエリアでも条件によって価格や売却期間が大きく変わります。
前面道路の種類、道路幅員、私道持分の有無、セットバック、境界、越境、建物の状態、残置物、再建築の可否などが、仲介価格にも買取価格にも影響する場合があります。
底地、借地権、共有持分、再建築不可物件などでは、買取保証の対象になるか、通常の買取や個別調整の方が合っているかを確認することが大切です。
買取保証を確認するときに見たいこと
買取保証を確認するときは、まず仲介での売出価格と、保証される買取価格を確認します。
この2つの価格には差が出ることがあるため、売却後の手残りを含めて整理することが大切です。
次に、仲介売却を行う期間を確認します。
何か月間売り出すのか、その間に価格変更を行うのか、どのタイミングで買取へ切り替わるのかを確認します。
買取保証の条件も重要です。
対象となる不動産の範囲、建物の状態、残置物の扱い、測量の有無、境界確認、契約不適合責任、引渡し条件などを確認します。
相続不動産では、相続登記が完了しているか、共有者全員の同意があるか、未分割の状態ではないかを確認します。
私道に接する土地では、通行承諾、掘削承諾、私道持分、道路幅員、接道義務などが、買取価格や買取可否に影響する場合があります。
また、買取保証を選ぶ場合でも、仲介手数料の有無、買取時の費用、登記費用、譲渡所得税などを確認し、売却全体の費用を整理しておくことが大切です。
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買取保証に関係する不動産でお困りの方へ
買取保証は、一定期間は仲介売却で高めの価格を目指しながら、売れなかった場合の出口を用意しておく売却方法です。
ただし、買取保証が合うかどうかは、不動産の状態、売却期限、希望価格、関係者の意向、必要な手続きによって変わります。
特に東京の相続不動産では、買取保証、不動産買取、仲介売却、相続登記、共有名義、私道、境界、越境、空き家、古家付き土地、再建築不可、底地、借地権などが重なり、売却条件や整理の進め方に影響する場合があります。
買取保証の価格だけで判断するのではなく、仲介で売却した場合との違い、売却までの期間、必要な費用、売主側の負担、関係者の意向を整理することが大切です。
さくら都市デザインでは、東京の相続不動産、底地、借地権、共有持分、私道、空き家、古家付き土地など、整理が必要な不動産のご相談を承っています。
まずは現在の不動産の状況や、仲介売却・不動産買取・買取保証のどれが合っているかを確認するところからご相談ください。
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