現金化とは
- 6月28日
- 読了時間: 5分
現金化を一言でいうと
現金化とは、土地や建物などの不動産を売却し、資金に変えることです。
不動産は、預金のようにすぐ使えるお金ではありません。
そのため、相続税の納税、借入金の返済、老後資金の確保、共有者間の分配、空き家の管理負担の整理などをきっかけに、不動産を現金化することがあります。
ただし、不動産の現金化は、単に「売る」というだけではありません。
売却方法、売却価格、売却までの期間、税金、登記、関係者の同意、不動産の状態などを確認しながら進める必要があります。
現金化の基本的な意味
不動産の現金化とは、所有している土地や建物を売却し、売却代金として資金を得ることをいいます。
代表的な方法には、仲介売却、不動産買取、即時買取、買取保証、リースバックなどがあります。
仲介売却は、不動産会社に買主探しを依頼し、一般の購入希望者に売却する方法です。
不動産買取は、不動産会社などが直接買主となって買い取る方法です。
即時買取は、最初から不動産会社などへの売却を前提に、比較的早い段階で売却を目指す方法です。
リースバックは、自宅などを売却した後、買主と賃貸借契約を結び、住み続けながら資金化する仕組みです。
どの方法が合うかは、不動産の状態、売却を急ぐ事情、価格への考え方、売却後の生活や資金計画によって変わります。
実務で問題になりやすい場面
現金化で問題になりやすいのは、「いくらで売れるか」だけで判断してしまうことです。
不動産を売却するときは、売却価格だけでなく、仲介手数料、印紙税、登記費用、測量費、解体費、残置物撤去費、譲渡所得税などの費用や税金も確認する必要があります。
また、売却代金が入る時期も重要です。
仲介売却では、買主を探す期間、契約、決済、引渡しまでに一定の時間がかかります。
一方、不動産買取や即時買取では、条件が整えば比較的早く資金化しやすい場合がありますが、仲介売却より価格が低くなることがあります。
相続不動産では、相続登記が終わっていないと売却手続きに進みにくいことがあります。
共有名義の場合は、共有者全員の同意が必要になることがあります。
抵当権が残っている場合は、売却時に抵当権抹消ができるかどうかも確認が必要です。
東京の不動産で注意したいポイント
東京の不動産は価格が高いため、現金化によってまとまった資金を得られる可能性があります。
一方で、価格が高い分、税金や諸費用、関係者間の分配、売却条件の調整が重要になることがあります。
また、東京では、相続した実家、古家付き土地、空き家、共有持分、底地、借地権、私道に接する土地、再建築不可物件など、現金化の前に整理すべき点がある不動産も少なくありません。
たとえば、私道に接している土地では、通行や掘削、接道状況の確認が必要になることがあります。
古家付き土地では、建物を残したまま売るのか、解体して更地にするのかによって、売却条件が変わる場合があります。
共有持分や底地、借地権では、関係者の意向や権利関係を確認しながら進める必要があります。
東京では、単に早く現金化するだけでなく、価格、期間、手間、税金、権利関係を総合的に確認することが大切です。
現金化を確認するときに見たいこと
不動産を現金化するときは、まず「なぜ現金化したいのか」を整理することが大切です。
納税資金が必要なのか、借入れを返済したいのか、相続人間で分けたいのか、管理負担を減らしたいのかによって、選ぶべき売却方法が変わります。
次に、売却できる状態かどうかを確認します。
相続登記、共有者の同意、抵当権抹消、境界、私道、建物状態、残置物、賃借人の有無などを確認します。
そのうえで、仲介売却、不動産買取、即時買取、買取保証、リースバックなど、複数の方法を比較します。
価格を重視するのか、期間を重視するのか、手間を減らしたいのか、売却後も住み続けたいのかによって、現金化の方法は変わります。
不動産の現金化は、売却後の資金の使い方や税金にも関係します。
必要に応じて、不動産会社だけでなく、税理士、司法書士、弁護士などにも確認しながら進めることが大切です。
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現金化は、言葉の意味を知るだけでなく、実際の不動産の状態、売却方法、関係者の意向、税金や諸費用を確認することが大切です。
特に東京の相続不動産では、空き家、古家付き土地、私道、境界、再建築不可、共有持分、底地、借地権などが重なり、売却条件や整理の進め方に影響する場合があります。
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