買取再販とは
- 6月28日
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買取再販を一言でいうと
買取再販とは、不動産会社などが不動産を買い取り、必要な整備や調整を行ったうえで、あらためて第三者へ販売することです。
たとえば、古い建物を買い取ってリフォームして販売する場合や、古家付き土地を買い取って解体し、更地や建売用地として販売する場合などがあります。
また、権利関係や道路、境界、建物状態に確認事項がある不動産を買い取り、状況を整理したうえで販売するケースもあります。
売主にとっては、不動産会社が買主になるため、一般の買主を探す仲介売却よりも売却手続きが進めやすい場合があります。
一方で、不動産会社は買い取った後の工事費、調査費、税金、販売経費、再販売までのリスクなどを見込むため、仲介売却よりも売却価格が低くなることがあります。
買取再販の基本的な意味
買取再販は、不動産会社が不動産を買い取って終わりではなく、買い取った後に商品化して再販売する仕組みです。
商品化の内容は、不動産の種類や状態によって異なります。
中古マンションや中古戸建であれば、室内のリフォームや設備交換を行ったうえで販売されることがあります。
古家付き土地であれば、建物を解体し、更地として販売したり、建売住宅用地として販売されたりすることがあります。
相続不動産や空き家の場合は、残置物の撤去、建物の老朽化確認、境界や道路の確認などを行ったうえで販売されることもあります。
また、底地、借地権、共有持分、私道、再建築不可などの不動産では、権利関係や関係者との調整を行いながら、再販売の方法を検討する場合があります。
実務で問題になりやすい場面
買取再販で問題になりやすいのは、「なぜ仲介売却より価格が低くなることがあるのか」という点です。
不動産会社が買い取る場合、購入後にそのまま再販売できるとは限りません。
リフォーム費用、解体費、測量費、残置物撤去費、登記費用、税金、販売広告費、借入金利、販売までの期間など、さまざまな費用やリスクを見込む必要があります。
また、再販売できる価格が市場環境によって変わる可能性もあります。
そのため、買取価格は、単純な相場価格ではなく、再販売価格から必要な費用やリスクを差し引いて検討されることが一般的です。
特に、建物老朽化、境界未確定、越境、私道、再建築不可、共有者の意向、借地人や地主との関係などがある場合は、調整に時間や費用がかかることがあります。
このような事情がある不動産では、買取再販を前提とした価格になることがあります。
東京の不動産で注意したいポイント
東京の不動産では、土地価格が高いため、状態によっては仲介売却で高く売れる可能性があります。
その一方で、土地が小さい、道路が狭い、私道に接している、境界がはっきりしていない、建物が古い、再建築に制限があるなど、売却前に確認すべき点が多い不動産もあります。
このような不動産では、一般の買主が購入を検討する際に、住宅ローンや建築計画、解体費、測量費などが問題になることがあります。
その結果、仲介で売り出しても、条件調整に時間がかかったり、価格変更が必要になったりする場合があります。
買取再販を行う不動産会社は、買い取った後にどのように再販売できるかを考えながら価格を判断します。
たとえば、建売用地として販売できるのか、リフォームして実需向けに販売できるのか、隣地や関係者との調整が必要なのかによって、評価の考え方は変わります。
東京では価格だけでなく、道路、面積、形状、権利関係、建物状態、再販売のしやすさを含めて確認することが大切です。
買取再販を確認するときに見たいこと
買取再販を前提に不動産を売却する場合は、まず買取価格の理由を確認することが大切です。
単に金額だけを見るのではなく、どのような費用やリスクが見込まれているのか、売主側で何を対応する必要があるのかを確認します。
確認したい主な点は、解体の有無、測量の有無、残置物の扱い、契約不適合責任の扱い、引渡し時期、境界や越境の確認、私道に関する承諾、抵当権抹消の可否などです。
相続不動産の場合は、相続登記が完了しているか、共有者全員の同意があるか、遺産分割協議がまとまっているかも確認が必要になります。
また、買取再販は不動産会社側の事業判断によって価格が変わるため、会社によって評価が異なることもあります。
すぐに売却したい事情があるのか、時間をかけて仲介売却を試す余地があるのかを整理しながら、売却方法を比較することが大切です。
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買取再販に関係する不動産でお困りの方へ
買取再販は、言葉の意味を知るだけでなく、実際の不動産の状態や、買い取った後にどのような整理・再販売が必要になるかを確認することが大切です。
特に東京の相続不動産では、空き家、古家付き土地、私道、境界、再建築不可、共有持分、底地、借地権などが重なり、売却条件や整理の進め方に影響する場合があります。
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