決済日とは
- 6月29日
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決済日を一言でいうと
決済日とは、不動産売買で残代金の支払い、所有権移転登記、抵当権抹消、鍵や書類の引渡しなどを行う日のことです。
不動産売買では、売買契約を結んだ日と、実際に代金を支払い、不動産を引き渡す日が分かれることが多くあります。
このうち、売買代金の残りを支払い、所有権移転や引渡しを行う日が決済日です。
売主にとっては、売却代金を受け取り、不動産を買主へ引き渡す重要な日になります。
決済日の基本的な意味
不動産売買では、まず売買契約を結び、買主から売主へ手付金が支払われます。
その後、買主の住宅ローン審査、売主側の住宅ローン完済準備、抵当権抹消の準備、相続登記、測量、残置物撤去、引越しなどを進めます。
そして、決済日に買主が残代金を支払い、売主は所有権移転登記に必要な書類を渡し、鍵や関係書類を引き渡します。
決済日には、売主、買主、不動産会社、司法書士、金融機関の担当者などが関係することがあります。
多くの場合、金融機関の応接室や不動産会社の事務所などで手続きが行われます。
決済が完了すると、司法書士が所有権移転登記や抵当権抹消登記の申請を行います。
そのため、決済日は「お金の支払い」と「権利の移転」と「物件の引渡し」が重なる日と考えると分かりやすいです。
実務で問題になりやすい場面
決済日は、売買手続きの最終段階にあたるため、事前準備が整っていないと予定どおりに進まないことがあります。
実務では、次のような場面で確認が必要になります。
買主の住宅ローン実行が間に合うか
売主の住宅ローン完済額が確定しているか
抵当権抹消書類が準備できているか
所有権移転登記に必要な書類がそろっているか
印鑑証明書や本人確認書類に不備がないか
相続登記が完了しているか
共有者全員が決済に関与できるか
残置物撤去が終わっているか
測量や境界確認が決済条件になっているか
固定資産税等精算金の金額が確定しているか
鍵や設備関係書類を引き渡せるか
決済日までに引越しが完了しているか
特に、売主側に住宅ローンが残っている場合は、金融機関に完済日と返済額を確認し、抵当権抹消に必要な書類を準備してもらう必要があります。
また、相続不動産や共有名義の不動産では、相続人や共有者の書類、印鑑証明書、本人確認、委任状などの準備が必要になることがあります。
決済日は関係者が多く、日程変更が簡単ではないこともあるため、早めに必要書類と手続きの確認をしておくことが大切です。
東京の不動産で注意したいポイント
東京の不動産は売買価格が高くなりやすいため、決済日に動く資金も大きくなることがあります。
そのため、残代金、住宅ローン返済、抵当権抹消、仲介手数料、登記費用、固定資産税等精算金など、資金の流れを事前に確認しておくことが大切です。
また、東京では相続不動産、共有名義の土地、古家付き土地、空き家、私道に接する土地、境界が未確定の土地など、決済までに確認すべき事項が多い不動産もあります。
たとえば、相続登記が終わっていない場合や、共有者の一部と連絡が取りにくい場合、決済に必要な書類がそろわず、予定どおりに進めにくくなることがあります。
古家付き土地や空き家では、残置物撤去、建物の鍵、設備関係書類、近隣との引継ぎ事項なども確認が必要です。
私道や境界が関係する不動産では、通行承諾、掘削承諾、測量、越境などが売買条件に影響する場合があります。
東京の不動産では、価格だけでなく、名義、権利関係、道路、境界、建物状態を整理したうえで決済日を迎えることが大切です。
決済日を確認するときに見たいこと
決済日を確認するときは、日程だけでなく、当日までに何を完了させる必要があるかを整理することが大切です。
特に次の点を確認しておきたいところです。
決済日の日付と時間
決済場所
売買価格
手付金
残代金
固定資産税等精算金
管理費等精算金
仲介手数料
登記費用
住宅ローンの残債
抵当権抹消に必要な書類
所有権移転登記に必要な書類
印鑑証明書
本人確認書類
実印
通帳や振込先口座
鍵、設備関係書類、管理規約などの引渡し物
相続人や共有者の同席・委任状の有無
残置物撤去や引越しの完了状況
決済日には、ひとつの書類不足や資金確認の遅れで手続きが止まることがあります。
そのため、売買契約後から決済日までの間に、不動産会社、司法書士、金融機関と確認しながら準備を進めることが大切です。
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決済日は、言葉の意味を知るだけでなく、残代金、抵当権抹消、所有権移転登記、必要書類、引渡し条件を確認することが大切です。
特に東京の相続不動産では、未分割、名義未整理、共有名義、空き家、古家付き土地、私道、境界、底地、借地権などが重なり、決済までの準備や売却条件に影響する場合があります。
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