本人確認とは
- 6月29日
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本人確認を一言でいうと
本人確認とは、不動産売買や登記手続きの際に、手続きを行う人が本人であることを確認することです。
不動産は大きな財産であり、売買や登記では所有権が移ったり、抵当権を抹消したり、相続人名義へ変更したりすることがあります。
そのため、売主、買主、相続人、共有者、代理人などについて、本人であることや手続きの意思があることを確認する必要があります。
本人確認の基本的な意味
不動産売買では、決済日に残代金の支払い、所有権移転登記、抵当権抹消、鍵の引渡しなどが行われます。
このとき、司法書士や不動産会社などが、売主や買主の本人確認を行うことがあります。
本人確認では、運転免許証、マイナンバーカード、パスポートなどの本人確認書類を確認することが一般的です。
また、売主側では、登記識別情報や権利証、印鑑証明書、実印、住所変更や氏名変更の有無などを確認することがあります。
本人確認は、単に名前を確認するだけではありません。
その人が本当に所有者本人か、売却や登記を行う意思があるか、必要書類がそろっているかを確認するための重要な手続きです。
特に、代理人が手続きを行う場合には、本人確認に加えて委任状や印鑑証明書などが必要になることがあります。
実務で問題になりやすい場面
本人確認は、決済や登記の前提になるため、不備があると手続きが予定どおり進まないことがあります。
実務では、次のような場面で確認が必要になります。
売主本人が決済に出席できない
代理人が手続きを行う
共有者が複数いる
相続人が複数いる
所有者が高齢で意思確認を慎重に行う必要がある
登記簿上の住所と現在の住所が異なる
結婚などで氏名が変わっている
登記識別情報や権利証が見当たらない
印鑑証明書や本人確認書類の準備が必要になる
海外や遠方に住む相続人・共有者がいる
特に相続不動産や共有名義の不動産では、関係者が複数になるため、それぞれの本人確認や意思確認が必要になることがあります。
また、所有者が高齢の場合や、病気などで判断能力に不安がある場合には、通常より慎重に確認が行われることがあります。
本人確認が十分にできない場合、売買契約や決済、登記手続きに影響する場合があります。
東京の不動産で注意したいポイント
東京の不動産は価格が高くなりやすく、相続人や共有者が複数いるケースも少なくありません。
たとえば、親から相続した実家、古いアパート、貸家、底地、借地権、共有名義の土地などでは、関係者が都内だけでなく、遠方に住んでいることもあります。
このような場合、売却に必要な本人確認書類、印鑑証明書、委任状、遺産分割協議書などを集めるのに時間がかかることがあります。
また、東京では古くから所有している不動産も多く、登記簿上の住所が昔の住所のままになっていることがあります。
その場合、所有権移転登記の前に住所変更登記が必要になることがあります。
氏名が変わっている場合も、氏名変更登記が必要になることがあります。
東京の不動産では、価格や売却条件だけでなく、誰が所有者なのか、誰の本人確認が必要なのか、どの書類をいつまでに準備するのかを早めに整理することが大切です。
本人確認をするときに見たいこと
本人確認を行うときは、本人確認書類だけでなく、登記や売買に必要な書類もあわせて確認することがあります。
特に次の点を確認しておきたいところです。
登記簿上の所有者
現在の住所・氏名
本人確認書類
実印
印鑑証明書
登記識別情報または権利証
住所変更登記の必要性
氏名変更登記の必要性
委任状の有無
代理人が手続きする場合の権限
相続登記の完了状況
遺産分割協議書の有無
共有者全員の同意
決済日に出席する人
司法書士による意思確認の方法
本人確認は、形式的な手続きに見えますが、不動産売買や登記を安全に進めるために重要です。
特に、相続人や共有者が複数いる場合、代理人が出席する場合、所有者が高齢の場合には、早めに必要書類と確認方法を整理しておくことが大切です。
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本人確認に関係する不動産でお困りの方へ
本人確認は、言葉の意味を知るだけでなく、実際の所有者、相続人、共有者、代理人、必要書類を確認することが大切です。
特に東京の相続不動産では、未分割、名義未整理、共有名義、底地、借地権、空き家、古家付き土地などが重なり、売却や登記手続きに影響する場合があります。
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