新耐震基準とは
- 6月29日
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新耐震基準を一言でいうと
新耐震基準とは、1981年6月以降の建築確認で用いられるようになった耐震基準のことです。
不動産の売買では、建物が旧耐震基準なのか、新耐震基準なのかを確認されることがあります。
特に築年数の古いマンション、戸建、アパート、貸家、相続した空き家などでは、建築時期や建築確認の時期を確認することが大切です。
新耐震基準の基本的な意味
建物の耐震基準は、地震被害や法改正などを踏まえて見直されてきました。
一般的に、1981年6月以降に建築確認を受けた建物は、新耐震基準の建物として扱われることがあります。
ただし、不動産実務では、完成年月だけでなく、建築確認を受けた時期を確認することがあります。
そのため、登記事項証明書に記載された新築年月だけで判断するのではなく、建築確認済証、確認申請書、検査済証、建築計画概要書などを確認する場合があります。
新耐震基準の建物だからといって、建物状態に問題がないという意味ではありません。
築年数が経過していれば、外壁、防水、給排水管、屋根、基礎、設備、共用部分などに劣化が生じている場合があります。
そのため、新耐震基準かどうかに加えて、建物の維持管理状況や修繕履歴を確認することが大切です。
実務で問題になりやすい場面
新耐震基準の建物でも、売却や相続の場面では確認事項が多くなることがあります。
実務では、次のような場面で確認が必要になります。
建築確認を受けた時期を確認したい
登記事項証明書の新築年月だけでは判断しにくい
建築確認済証や検査済証が見当たらない
築年数が古く、建物状態を確認する必要がある
大規模修繕や長期修繕計画の状況を確認する
耐震診断の有無を確認される
増改築の履歴がある
買主や金融機関から建物資料を求められる
相続した空き家や古いアパートの建築資料が残っていない
建物を残して売るか、解体して土地として売るか判断が必要になる
特にマンションの場合、新耐震基準であることに加えて、管理規約、管理費、修繕積立金、大規模修繕の履歴、長期修繕計画なども確認されます。
戸建やアパートの場合は、耐震基準だけでなく、雨漏り、シロアリ、傾き、増改築、建物老朽化などが売却条件に影響する場合があります。
新耐震基準であっても、建物の状態や管理状況によって、買主の判断は変わることがあります。
東京の不動産で注意したいポイント
東京では、1980年代以降に建てられたマンションや戸建、アパートも多くあります。
新耐震基準の建物であっても、築40年前後になっている場合があり、建物の維持管理や修繕状況が重要になります。
特に築古マンションでは、新耐震基準かどうかだけでなく、大規模修繕の履歴、修繕積立金の残高、給排水管の更新、管理組合の運営状況などを確認することがあります。
また、東京では土地価格が高いため、建物が古くても土地としての需要が見込める場合があります。
一方で、買主が建物をそのまま使うことを前提にする場合には、新耐震基準であっても、建物状態、設備、修繕履歴、耐震診断の有無が売却条件に影響することがあります。
相続した空き家や古いアパートでは、所有者本人が建築資料を保管していないこともあります。
東京の不動産では、新耐震基準という言葉だけで判断せず、建築確認の時期、建物の状態、管理状況、売却方針をあわせて整理することが大切です。
新耐震基準を確認するときに見たいこと
新耐震基準かどうかを確認するときは、建物の完成時期だけでなく、建築確認や資料の有無を確認することが大切です。
特に次の点を確認しておきたいところです。
建築年月
建築確認を受けた時期
建築確認済証の有無
検査済証の有無
確認申請書の有無
建築計画概要書の有無
建物の構造
増改築の履歴
耐震診断の有無
耐震補強工事の有無
大規模修繕の履歴
長期修繕計画の内容
雨漏りや劣化の有無
建物を残して売るか
解体して土地として売るか
買主へ説明が必要な事項
新耐震基準の建物であっても、築年数が経過していれば、建物状態や修繕状況の確認が必要になります。
売却前には、不動産会社、建築士、管理会社、必要に応じて専門家に確認しながら、どの資料を用意するかを整理しておくことが大切です。
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新耐震基準は、言葉の意味を知るだけでなく、建築確認の時期、建物状態、修繕履歴、売却方針を確認することが大切です。
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