地目とは

地目とは、登記上の土地の種類を示す区分のことです。

宅地、田、畑、山林、雑種地などがあり、不動産を売却したり、相続した土地を整理したりする際に確認する基本項目の一つです。

地目の基本的な意味

地目は、土地がどのような用途で使われているかを示す登記上の区分です。

代表的な地目には、宅地、田、畑、山林、原野、雑種地、公衆用道路などがあります。

たとえば、住宅が建っている土地は「宅地」、農地として使われている土地は「田」や「畑」、駐車場や資材置場などは「雑種地」とされていることがあります。

ただし、登記上の地目と、実際の利用状況が一致していない場合もあります。

現況では建物が建っているのに地目が田や畑のままになっている、駐車場として使っているのに登記上は別の地目になっている、というケースもあります。

そのため、土地を整理する際には、登記上の地目だけでなく、現地の利用状況や行政上の扱いも確認することが大切です。

地目は、土地売却、相続不動産の整理、農地転用、建替え、土地活用などで問題になりやすい項目です。

たとえば、相続した土地の地目が「田」や「畑」になっている場合、売却や宅地利用を進める前に、農地転用の確認が必要になることがあります。

また、地目が「公衆用道路」や「雑種地」になっている土地では、道路として使われているのか、私道持分があるのか、実際にどのような権利関係なのかを確認する必要があります。

地目が宅地であっても、接道条件、用途地域、市街化調整区域、境界、建築制限などによって、建替えや売却条件に影響する場合があります。

売却時には、登記上の地目と現況の違い、地目変更登記の必要性、買主の利用目的を整理しておくことが大切です。

東京23区内では、住宅地や商業地として使われている土地の多くは宅地として登記されていることが多いですが、すべての土地が分かりやすい状態とは限りません。

私道部分が公衆用道路や宅地のままになっている、古い建物がある土地の登記情報が現況と合っていない、複数筆に分かれていて地目が異なる、といったケースもあります。

多摩エリアや一都三県の周辺地域では、田、畑、山林、雑種地などの地目が関係する相続不動産もあります。

また、東京の相続不動産では、地目に加えて、私道、接道、境界、再建築不可、古家付き土地、空き家、共有名義、農地転用などが重なることがあります。

地目だけで判断せず、現況、道路、権利関係、行政上の制限をあわせて確認することが大切です。

地目を確認する際には、まず登記事項証明書で土地の地目を確認します。

あわせて、公図、地積測量図、固定資産税の課税明細書、現地の利用状況なども確認したいポイントです。

登記上の地目と現況が異なる場合には、地目変更登記が必要になることがあるか、売却や建築に影響するかを確認します。

農地の場合には、農地転用の必要性や、農業委員会での扱いを確認することがあります。

また、公衆用道路や私道部分が関係する場合には、私道持分、通行承諾、掘削承諾、道路種別、接道状況なども確認することが大切です。

必要に応じて、不動産会社、司法書士、土地家屋調査士、行政窓口、農業委員会などに確認しながら進めると安心です。

地目は、言葉の意味を知るだけでなく、実際の土地がどのように使われているのか、登記上の地目と現況が合っているのかを確認することが大切です。

特に相続不動産では、地目、農地転用、市街化調整区域、私道、接道、境界、再建築不可、空き家、古家付き土地などが重なり、売却条件や整理の進め方に影響する場合があります。

さくら都市デザインでは、東京を中心に、相続不動産、空き家、古家付き土地、再建築不可、私道、境界、行政上の確認が必要な土地など、整理が必要な不動産のご相談を承っています。

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