農地転用とは

更新日：7月7日

農地転用とは、田や畑などの農地を、住宅、駐車場、資材置場、店舗、倉庫など、農地以外の用途に変更することです。

相続した土地が農地の場合、売却や活用を進める前に、農地転用が必要になるかを確認することがあります。

農地転用の基本的な意味

農地は、食料生産や地域の農業を守るため、自由に住宅地や駐車場などへ変更できるとは限りません。

農地を農地以外の用途に変える場合には、農地法に基づく許可や届出が必要になることがあります。

たとえば、畑を宅地にする、農地を駐車場にする、農地を資材置場として使う、農地を売却して買主が住宅を建てる、といった場合に農地転用が関係することがあります。

農地転用ができるかどうかは、土地の場所、市街化区域か市街化調整区域か、農地の種類、周辺環境、利用目的、道路や排水の状況などによって変わります。

農地だからといって必ず売却や活用が難しいわけではありませんが、一般的な宅地とは確認する内容が異なります。

農地転用は、相続した農地を売却する場面や、農地を駐車場・資材置場・住宅用地として使いたい場面で問題になりやすい項目です。

たとえば、相続した土地の登記地目が「田」や「畑」になっている場合、現況が更地に見えても、農地として扱われることがあります。

農地を第三者へ売却する場合には、買主が農地として取得するのか、農地以外の用途で使うのかによって手続きが変わることがあります。

また、市街化調整区域内の農地では、農地転用だけでなく、開発許可や建築許可の確認が必要になる場合があります。

売却時には、農地転用の可否、許可や届出の必要性、買主の利用目的、行政上の制限を整理しておくことが大切です。

東京23区内では農地転用が大きな論点になる場面は多くありませんが、多摩エリアや一都三県の周辺地域では、相続した農地の整理で確認が必要になることがあります。

特に、農地が市街化調整区域にある場合、宅地化や建築、駐車場利用などに制限がかかることがあります。

また、現地では農地として使われていなくても、登記地目や農業委員会の扱いによって、農地転用の確認が必要になることがあります。

相続不動産では、所有者が農地として使う予定がなくても、売却先や利用方法が限られる場合があります。

農地転用だけで判断せず、市街化区域・市街化調整区域、開発許可、接道、排水、境界、地目、買主の利用目的をあわせて確認することが大切です。

農地転用を確認する際には、まず登記地目と現況を確認します。

あわせて、対象地が市街化区域、市街化調整区域、非線引き区域のどこにあるかを確認することが大切です。

土地については、面積、接道状況、道路幅員、排水先、周辺の土地利用、農地の種類、過去の利用状況なども確認したいポイントです。

売却を検討する場合には、買主が農地として取得するのか、住宅や駐車場など農地以外の用途で使うのかを整理する必要があります。

必要に応じて、不動産会社、行政窓口、農業委員会、土地家屋調査士、司法書士などに確認しながら進めると安心です。

農地転用は、言葉の意味を知るだけでなく、実際の土地が農地として扱われるのか、農地以外の用途に変更できるのかを確認することが大切です。

特に相続不動産では、農地転用、市街化調整区域、開発許可、接道、道路幅員、排水、境界、地目などが重なり、売却条件や整理の進め方に影響する場合があります。

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