市街化区域とは

市街化区域とは、すでに市街地になっている区域や、今後計画的に市街化を進める区域のことです。

不動産を売却したり、建替えや土地活用を検討したりする際には、対象地が市街化区域に入っているかを確認することがあります。

市街化区域の基本的な意味

市街化区域は、都市計画区域の中で、市街地として整備・利用していく区域です。

住宅、店舗、事務所、工場、道路、公園などが整備され、都市としての土地利用が進められる区域といえます。

市街化区域内では、用途地域が定められていることが多く、土地ごとに建てられる建物の種類や規模が異なります。

そのため、建替えや売却を検討する際には、市街化区域かどうかだけでなく、用途地域、建ぺい率、容積率、防火地域、高度地区、前面道路などもあわせて確認することが大切です。

市街化区域に入っているからといって、必ず希望どおりに建築や活用ができるわけではありません。

実際には、接道、私道、道路幅員、境界、建物の状態、権利関係などによって、売却条件や建築計画に影響する場合があります。

市街化区域は、土地売却、建替え、古家付き土地の整理、空き家の売却、相続不動産の活用などで確認されやすい項目です。

たとえば、相続した土地が市街化区域内にある場合、買主はその土地にどのような建物を建てられるかを確認します。

一方で、市街化区域内であっても、前面道路が建築基準法上の道路に該当しない場合や、接道条件を満たしていない場合には、再建築が難しくなることがあります。

また、私道、狭あい道路、セットバック、境界未確定、共有名義などが関係する場合には、市街化区域であることだけでは売却条件を判断できません。

売却時には、市街化区域かどうかに加えて、用途地域や建築条件を整理しておくことが大切です。

東京23区内の多くのエリアでは、市街化区域として住宅地や商業地が形成されています。

ただし、同じ市街化区域内でも、土地の評価や活用しやすさは大きく異なります。

駅近の商業地、低層住宅地、準工業地域、私道に面した古い住宅地、再建築不可に近い土地などでは、確認すべき内容が変わります。

また、東京の相続不動産では、市街化区域内であっても、古い建物、空き家、狭小地、変形地、私道、境界、共有名義、借地権、底地などが重なることがあります。

市街化区域という区分だけで判断せず、実際の土地や建物の状態、道路、権利関係、建築条件を確認することが大切です。

市街化区域を確認する際には、まず自治体の都市計画情報で、対象地が市街化区域に入っているかを確認します。

あわせて、用途地域、建ぺい率、容積率、防火地域・準防火地域、高度地区、地区計画、都市計画道路なども確認したいポイントです。

土地については、前面道路の種類と幅員、接道状況、セットバックの有無、境界、敷地形状、面積などを確認します。

建物がある場合には、建築確認済証、検査済証、建築計画概要書、設計図書、建物登記などが残っているかも確認しておくとよいでしょう。

必要に応じて、不動産会社、建築士、土地家屋調査士、行政窓口などに確認しながら進めることが大切です。

市街化区域は、言葉の意味を知るだけでなく、実際の土地がどの用途地域に入り、どのような建築条件や道路条件を受けるのかを確認することが大切です。

特に東京の相続不動産では、市街化区域、用途地域、私道、狭あい道路、境界、再建築不可、空き家、古家付き土地、共有名義、借地権、底地などが重なり、売却条件や整理の進め方に影響する場合があります。

さくら都市デザインでは、東京の相続不動産、空き家、古家付き土地、私道、境界、再建築不可、借地権、底地など、整理が必要な不動産のご相談を承っています。

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