開発許可とは

開発許可とは、土地の造成や区画の変更、建物を建てるための開発行為を行う際に、行政の許可が必要になる制度のことです。

不動産を売却したり、相続した土地を活用したりする際には、対象地で開発許可が関係するかを確認することがあります。

開発許可の基本的な意味

開発許可は、無秩序な開発を防ぎ、道路、排水、公園、防災、周辺環境などに配慮しながら土地利用を進めるための制度です。

土地を造成する、区画を変更する、宅地として利用する、大きな土地を分けて建築する、といった場面で確認が必要になることがあります。

特に、市街化調整区域では、原則として市街化を抑制する区域であるため、建築や開発に許可が必要になることがあります。

また、市街化区域内でも、一定規模以上の開発や造成を行う場合には、開発許可の確認が必要になる場合があります。

開発許可が必要かどうかは、土地の場所、面積、区域区分、利用目的、造成の内容、道路や排水の状況などによって変わります。

開発許可は、相続した広い土地、古家付き土地、農地、資材置場、駐車場、山林、造成地などを整理する場面で問題になりやすい項目です。

たとえば、相続した土地を宅地として分譲したい場合や、複数区画に分けて売却したい場合、開発許可が必要になることがあります。

また、市街化調整区域内の土地では、既存建物がある場合でも、建替えや用途変更、第三者への売却後の利用について確認が必要になることがあります。

開発許可が関係する土地では、道路幅員、接道、排水、造成、擁壁、がけ、隣地との高低差なども確認事項になります。

売却時には、買主が想定している利用方法に対して、開発許可が必要になるのか、許可の見通しがあるのかを整理しておくことが大切です。

東京23区内では、一般的な戸建用地の売却で開発許可が大きな論点になる場面は多くありません。

一方で、多摩エリアや一都三県の周辺地域では、市街化調整区域、農地、山林、広い土地、造成が必要な土地などで開発許可が関係することがあります。

また、東京でも土地の面積が大きい場合や、敷地を複数に分ける場合、道路や排水の整備を伴う場合には、行政確認が必要になることがあります。

相続不動産では、所有者が「普通の土地」と思っていても、実際には開発許可、道路、排水、擁壁、境界、農地転用などが関係することがあります。

開発許可だけで判断せず、土地の場所、区域区分、現況、利用目的、行政上の制限をあわせて確認することが大切です。

開発許可を確認する際には、まず対象地が市街化区域、市街化調整区域、非線引き区域など、どの区域にあるかを確認します。

あわせて、土地の面積、現況地目、利用目的、造成の有無、道路幅員、接道状況、排水先、がけや擁壁の有無なども確認したいポイントです。

建物がある場合には、建築確認済証、検査済証、建築計画概要書、過去の開発許可書、造成関係資料などが残っているかを確認します。

売却を検討する場合には、買主がどのような目的で利用するのか、その利用に開発許可が必要になるのかを事前に整理しておくことが大切です。

必要に応じて、不動産会社、建築士、行政窓口、土地家屋調査士、司法書士などに確認しながら進めると安心です。

開発許可は、言葉の意味を知るだけでなく、実際の土地でどのような造成や建築、土地利用を予定しているのかを確認することが大切です。

特に相続不動産では、開発許可、市街化調整区域、農地、古家付き土地、空き家、接道、道路幅員、排水、擁壁、境界などが重なり、売却条件や整理の進め方に影響する場合があります。

さくら都市デザインでは、東京を中心に、相続不動産、空き家、古家付き土地、再建築不可、道路や境界、行政上の確認が必要な土地など、整理が必要な不動産のご相談を承っています。

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