相続した空き家を放置するとどうなる？6つのリスクと管理・売却の判断
更新日：9月7日
親が亡くなって実家を相続しても、すぐに住む人や売却方針が決まるとは限りません。
「遺品整理が終わってから考えよう」「兄弟姉妹で話がまとまるまでそのままにしよう」と、鍵を閉めたまま数か月、数年と経過することがあります。
さらに管理状態が悪くなると、近隣からの苦情や行政対応につながることがあり、将来売却するときにも修繕・解体・残置物撤去などの費用が増える可能性があります。
大切なのは、売るか残すかをすぐ決めることではありません。まず最低限の管理を始め、その間に名義、建物状態、維持費、相続人の意向を確認し、判断期限を決めることです。
この記事では、相続した空き家を放置すると起きやすい6つの問題、今すぐ確認したいこと、遠方に住んでいる場合の管理方法、残す・貸す・売る・解体の判断について解説します。
この記事の結論
相続した空き家は、使っていなくても「何もしなくてよい不動産」にはなりません。
放置期間が長くなるほど、
建物の劣化
防犯・火災・衛生上の問題
近隣への影響
税金・維持費の負担
管理不全空家・特定空家に関する行政対応
売却・賃貸・解体条件の悪化
が重なる可能性があります。
まず、名義・建物・鍵・保険・税金・残置物・近隣状況・管理担当を確認してください。
そのうえで「半年後までに売却を比較する」「1年間管理して家族利用を再検討する」など、次に判断する日を決めると、空き家を「放置」ではなく「管理しながら検討している状態」に変えられます。
相続した空き家を放置すると起きる6つの問題
1．換気不足や雨漏りで建物の劣化が進む
人が住まなくなった家では、窓を開ける機会や水を使う機会が減ります。
室内に湿気がこもると、カビ、木部の腐食、クロスや床の傷みなどが進むことがあります。小さな雨漏りや給排水設備の異常も、住んでいる人がいないため発見が遅れやすくなります。
建物老朽化が進むと、単に修繕費が増えるだけでなく、将来売却するときに「建物を利用できる物件」ではなく「解体を前提とする物件」として評価される場合もあります。
特に台風、大雨、強風の後は、屋根、雨どい、外壁、窓、塀などを確認します。
2．防犯・火災・衛生上の問題が起きやすくなる
郵便物がたまっている、庭木が伸びている、夜間に照明がつかないなど、長期間不在であることが外から分かる状態になると、防犯上の不安が高まります。
不法侵入、不法投棄、放火、動物の侵入、害虫、悪臭などの問題につながることもあります。
まず郵便物の転送、施錠、窓の破損、侵入跡、庭木・雑草などを確認します。
また、火災保険は居住状況によって契約条件が異なることがあります。長期間空き家になる場合は、現在の利用状況を保険会社へ伝え、補償内容を確認しておきます。
3．庭木・塀・屋根などが近隣へ影響する
相続した空き家で実際に問題になりやすいのが、隣地や道路への影響です。
庭木・雑草が隣地へ越境する
落ち葉が近隣へ飛ぶ
雨どい・屋根材・外壁が落下する
ブロック塀が傾く
害虫や動物が発生する
相続人が複数いる場合、「誰が対応するのか」が決まっていないことで初動が遅れることがあります。
遠方に住んでいる場合も、近隣や自治体から連絡を受ける代表者を一人決め、鍵の保管場所、緊急修繕を行える金額、費用精算の方法を共有しておくと対応しやすくなります。
4．固定資産税と維持費が毎年かかる
空き家だからといって税金がなくなるわけではありません。
固定資産税・都市計画税のほか、火災保険、草刈り、庭木の剪定、清掃、見回り、修繕、遠方から通う場合の交通費などが積み重なります。
兄弟姉妹の一人が支払いを続けていると、後から「なぜ自分だけ負担しているのか」「立替分をどう精算するのか」という問題になることがあります。
年間の維持費を一覧にし、誰が支払い、どのように精算するかを記録しておきます。
5．管理不全空家・特定空家として行政対応の対象になることがある
適切な管理がされず、そのまま放置すると周囲へ悪影響を及ぼすおそれがある空き家については、自治体から管理不全空家として指導等を受ける場合があります。
さらに、倒壊等の危険、衛生上の問題、景観への著しい影響など一定の状態に該当すると、特定空家として措置の対象になることがあります。
空家法に基づき勧告を受けた管理不全空家や特定空家の敷地は、固定資産税等の住宅用地特例の対象から外れることがあります。
「固定資産税を払っているから問題ない」ということではなく、納税と建物・敷地の適正管理は分けて考える必要があります。
6．売却・賃貸・解体の条件が悪くなることがある
建物劣化や近隣問題が進むと、将来処分するときの費用が増えることがあります。
例えば、
雨漏りや腐食部分の応急修繕
建物の解体
残置物の撤去
庭木・越境物の処理
境界や測量の確認
などです。
買主がこれらの負担を見込めば、売却価格や契約条件へ反映される可能性があります。
空き家だからといって、先に家財を全部捨てたり建物を解体したりする必要はありません。まず現況のまま査定し、そのまま売る場合、片付ける場合、解体する場合の条件を比較します。
相続した直後に確認したい8項目
確認項目 | 最初に確認すること |
名義・相続人 | 登記事項証明書、戸籍、遺言書、遺産分割の状況 |
建物状態 | 屋根、外壁、雨漏り、傾き、給排水、害虫など |
鍵・防犯 | 鍵の所在、施錠、郵便物、侵入跡、外灯 |
税金・保険 | 固定資産税納税通知書、保険契約、支払担当 |
残置物 | 重要書類・貴重品と、処分候補の家財を分ける |
敷地・近隣 | 庭木、塀、越境、私道、境界、近隣からの申出 |
管理担当 | 点検する人、点検頻度、緊急連絡先、費用精算 |
出口と期限 | 残す・貸す・売る・解体をいつ再検討するか |
相続した不動産の名義が故人のままの場合は、相続登記の状況も確認します。
2024年4月から相続登記は義務化されています。空き家を売るか残すかが決まっていなくても、名義の確認まで止める必要はありません。
相続登記の期限や放置リスクについては、相続登記しないとどうなる？放置するリスクと今から行う手順もあわせてご確認ください。
遠方で空き家を管理できない場合はどうする？
相続した実家が遠方にあり、毎月見に行くことが難しいケースもあります。
その場合は、無理に自分だけで管理するのではなく、親族、近隣、空き家管理会社など、現地を確認できる人を決めます。
空き家管理を委託する場合は、単に「月1回巡回」とだけ確認するのではなく、次の内容まで確認します。
外観のみか、室内にも入るのか
換気・通水を行うか
郵便物をどうするか
庭木・雑草をどこまで確認するか
写真報告があるか
台風・大雨後の臨時点検に対応するか
鍵をどのように管理するか
緊急修繕をどの金額まで依頼できるか
管理会社へ委託しても、所有者としての判断が不要になるわけではありません。
半年後、1年後など見直し日を決め、その時点の維持費、修繕見込み、査定価格、家族の利用予定を再度比較します。
兄弟姉妹で方針が決まらなくても管理だけは止めない
相続した実家では、兄弟姉妹の意見がまとまらず、売却・保有の判断に時間がかかることがあります。
その場合も、「話がまとまるまで誰も管理しない」という状態は避けた方がよいでしょう。
少なくとも、
誰が鍵を持つか
誰が現地を見るか
固定資産税・保険料を誰が支払うか
緊急修繕を誰が判断するか
立替費用をどのように記録するか
いつ再度話し合うか
を決めます。
兄弟姉妹で「売る・残す」の意見が分かれている場合は、相続した実家を兄弟姉妹でどうする？売る・残すで意見が合わないときの解決策も参考にしてください。
空き家を残す・貸す・売る・解体する判断
選択肢 | 確認したいこと |
残す | 誰がいつ使うか、維持費・修繕費を負担できるか |
貸す | 賃料、改修費、管理費、空室、将来売却への影響 |
売る | 現況査定、売却費用、手取り、相続登記、道路・境界 |
解体する | 解体費、固定資産税、接道・再建築、売却条件 |
残す場合
将来住む人が具体的に決まっていて、維持費・修繕費を負担できるなら、管理を続けて残す選択肢があります。
「いつか誰かが使うかもしれない」だけで長期間保有すると、利用されないまま費用と劣化が先行することがあります。
貸す場合
賃貸需要があり、貸すための改修費が過大でなければ、賃貸も選択肢です。
想定賃料だけでなく、改修費、管理委託料、固定資産税、空室、設備交換などを差し引いた年間手取りを確認します。
売る場合
利用予定がなく、管理する人も決まっていない場合は、売却を比較します。
建物が古くても、必ず解体してから売却する必要はありません。古家付き土地や現況のまま購入する買主もいるため、解体前に査定を受けます。
相続した不動産全体の「売る・残す・貸す」の考え方は、相続した不動産はどうする？売る・残す・貸すの判断基準でも解説しています。
解体する場合
老朽化が進み安全面の問題がある場合には解体を検討することがあります。
ただし、先に建物を壊すと、土地の固定資産税への影響や、再建築の可否が問題になる場合があります。
特に前面道路が狭い、私道に接している、再建築が難しい可能性がある場合には、建物を解体する前に不動産会社や専門家へ確認してください。
空き家を放置しないための管理チェック
自分で管理する場合は、毎回確認する項目を固定しておくと変化に気づきやすくなります。
ポストに郵便物がたまっていないか
玄関・窓・雨戸に破損がないか
屋根・雨どい・外壁に異常がないか
室内に雨漏り・カビ・異臭がないか
水道設備から漏水していないか
庭木や雑草が隣地・道路へ出ていないか
塀や擁壁が傾いていないか
不法投棄や侵入跡がないか
近隣から連絡・苦情がないか
点検日、写真、修繕内容、支払金額を記録しておけば、兄弟姉妹など複数の相続人がいる場合も情報を共有しやすくなります。
相談前に用意しておきたい資料
資料・情報 | 確認すること |
現在の名義、土地・建物の登記状況 | |
固定資産税納税通知書・課税明細書 | 年間税額、評価額、対象不動産 |
火災保険証券 | 現在の契約内容、空き家状態での補償確認 |
建物図面・修繕履歴 | 建物の構造、過去の修繕状況 |
公図・測量図・道路資料 | 土地、境界、前面道路の状況 |
残置物の写真 | 重要書類・家財の量、撤去費検討 |
管理・修繕費の記録 | これまで誰がいくら負担したか |
売却査定 | 現況で売却した場合の価格・条件 |
全部そろっていなくても問題ありません。
「確認済み」「未確認」「今後専門家へ確認するもの」に分けるだけでも、何から始めればよいか整理しやすくなります。
よくある質問
数か月だけなら空き家をそのままにしても問題ありませんか？
期間だけで安全とは判断できません。相続直後でも、施錠、郵便物、雨漏り、庭木、保険、近隣への影響を確認し、次回の点検日を決めてください。
遠方に住んでいて定期的に見に行けません
親族や空き家管理会社など、現地確認できる窓口を決めます。巡回内容、写真報告、災害後の点検、修繕承認の範囲まで確認します。
固定資産税を払っていれば行政から指導されませんか？
納税と空き家の管理は別です。建物や敷地が周囲へ悪影響を及ぼすおそれがある状態では、空家法に基づく対応の対象となる可能性があります。
売るか決まるまで家財を全部残していてもよいですか？
重要書類や貴重品は早めに確認してください。一方、売却のためにすべてを先に処分する必要はありません。現況査定と撤去後の条件を比較してから作業範囲を決めます。
古い空き家は先に解体した方が売れますか？
必ずしもそうではありません。解体費、固定資産税、接道・再建築、買主の利用目的によっては建物を残した方がよい場合もあります。解体前に現況で査定することをおすすめします。
BOOK
『自分の不動産が“厄介”になった時に読む本』
底地・借地権、共有持分、相続、空き家など、売りたいと思っても簡単には話が進まない不動産があります。 本書では、実際の相談・調整事例をもとに、複雑な不動産をどのように整理し、解決へ進めていくのかを紹介しています。
著者：櫻井佑樹
さくら都市デザイン株式会社 代表取締役・宅地建物取引士
まとめ｜「決まるまで放置」ではなく「管理しながら判断する」
相続した空き家を放置すると、建物劣化、防犯・火災・衛生、近隣への影響、税金・維持費、行政対応、売却条件の悪化などが重なる可能性があります。
最初から売却や解体を決める必要はありません。
まず、名義、建物状態、鍵、税金・保険、残置物、敷地・近隣状況を確認し、誰がどの頻度で管理するかを決めます。
そのうえで、残す・貸す・売る・解体を、維持費、修繕費、査定価格、家族の利用予定と一緒に比較してください。
半年後・1年後など再検討する日を決めれば、空き家を「方針が決まらないから放置している状態」から「管理しながら選択肢を比較している状態」へ変えられます。
相続した空き家の管理・売却を整理したい方へ
さくら都市デザインでは、売却すると決めていない段階でも、相続した実家・空き家の名義、建物状態、残置物、道路・境界、維持費などを確認し、残す・売る・現況売却・解体などの選択肢を整理しています。
「遠方で管理できない」「兄弟姉妹で方針が決まっていない」「家財を片付ける前に売れるか知りたい」という段階でもご相談いただけます。
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参考文献・公的資料
※空家法に基づく措置、税務、保険、相続登記、解体・売却条件は、物件所在地と個別事情により異なります。自治体、税理士、司法書士、不動産会社などへご確認ください。
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