相続した実家を兄弟でどうする？売る・残すで意見が合わないときの解決策
更新日：9月7日
親の実家を相続したとき、兄弟姉妹の間で「早く売りたい」「思い出があるので残したい」「自分が住みたい」「貸して収益を得たい」と意見が分かれることがあります。
実家は現金のように簡単に等分できません。さらに、親と同居していた人、介護をしていた人、固定資産税や修繕費を負担してきた人がいると、「誰がどれだけ負担してきたか」という感情も話し合いに入りやすくなります。
このような場合、最初から「売るか、残すか」の結論だけを争うと、話し合いが進みにくくなります。
まず、現在の名義、遺産分割協議の状況、実家の売却価格、年間維持費、建物や道路の状態、各人が希望する理由と期限を同じ資料に並べることが大切です。
この記事では、相続した実家について兄弟で意見が合わないときに、何を確認し、どのような選択肢を比較し、話し合いがまとまらない場合にどう進めるかを解説します。
この記事の結論
兄弟で意見が合わない場合、最初に確認すべきなのは「誰の意見が正しいか」ではなく、今、不動産がどの法的状態にあるかです。
大きく分けると、次の2つがあります。
まだ誰が実家を取得するか決まっていない「遺産分割前」
すでに兄弟の名義へ相続登記されている「共有名義」
遺産分割前であれば、誰が取得するか、売却して代金を分けるかなどを相続人全員で決めます。すでに共有名義なら、共有状態をどう解消するかという別の問題になります。
主な選択肢は、全員で売却する、一人が取得して他の相続人へ代償金を支払う、期限を決めて保有する、賃貸・活用する方法です。
合意できない場合でも、不動産の査定や物件調査を先に行い、現実的な判断材料をそろえることはできます。
まず確認｜遺産分割前か、すでに共有名義か
「兄弟で相続した実家」といっても、登記や遺産分割の状態によって進め方は変わります。
現在の状態 | 主な意味 | 検討すること |
故人名義のまま・遺産分割前 | 誰が実家を取得するか決まっていない | 売却、一人取得、換価分割などを相続人全員で協議 |
兄弟の共有名義 | 各人が共有持分を持っている | 全体売却、一人による持分取得、持分売却、共有物分割など |
兄弟の一人の単独名義 | 遺産分割で取得者が決まっている可能性が高い | 協議書や取得経緯、他の相続人への代償等を確認 |
遺産分割前なのか、すでに共有名義なのかが分からなければ、まず登記事項証明書を確認します。
遺産分割前の売却については、遺産分割協議前の不動産は売却できる？で詳しく解説しています。
すでに共有名義になっている場合は、共有持分の整理・売却相談もあわせてご確認ください。
兄弟で意見が合わない原因を「理由」に分ける
「売りたい」と「残したい」だけでは、話し合いは平行線になりやすくなります。
まず、それぞれがその結論を希望する理由を確認します。
現金化して自分の相続分を受け取りたい
固定資産税や修繕費を負担し続けたくない
親との思い出があり、すぐ処分したくない
自分や子どもが将来住みたい
現在住んでいるため、転居に時間が必要
賃貸や建替えなどの活用可能性を調べたい
査定価格が低いと感じている
親の介護や費用負担を相続で考慮してほしい
例えば「残したい」という希望でも、3年後に自分が住む予定がある場合と、「思い出があるので何となく売りたくない」という場合では、検討すべき内容が異なります。
誰が、いつから、どのように使うのか。その間の税金・管理・修繕を誰が負担するのかまで具体化すると、話し合う論点が見えてきます。
話し合いの前にそろえたい6つの判断材料
1．相続人・遺言書・現在の名義
誰が相続人なのか、遺言書があるか、実家が故人名義なのか、すでに共有名義なのかを確認します。
遺産分割前と共有登記後では、利用する法的手続きが異なる場合があります。
2．実家の市場価格
相続税評価額や固定資産税評価額ではなく、現時点で売却した場合の査定価格も確認します。
一人が実家を取得する場合の代償分割でも、不動産をいくらと評価するかが大きな論点になります。
3．売却した場合の手取り
査定額から仲介手数料、測量、残置物処分、解体、登記、税金などを差し引き、「実際にいくら残るか」を確認します。
例えば査定価格が5,000万円でも、条件によって最終手取りは変わります。「5,000万円の家」とだけ考えず、費用と売却条件まで共有することが重要です。
4．残した場合の年間費用
固定資産税、都市計画税、保険、庭木、清掃、修繕、マンションなら管理費・修繕積立金などを年間額にします。
一人が立て替え続ける場合は、後で精算するのか、誰がどの割合で負担するのかも記録しておきます。
5．建物・道路・境界の状態
雨漏り、老朽化、境界、越境、私道、接道条件、未登記建物などは、売却だけでなく賃貸・建替えにも影響します。
「賃貸すればよい」「二つに土地を分ければよい」と考えても、実際には道路や建築条件の問題で難しい場合があります。
6．各人の希望と期限
希望だけでなく、「いつまで待てるか」を確認します。
売却したい人はいつまでに現金化したいのか、残したい人はいつから使うのか、現在住んでいる人はいつ転居できるのかを具体化します。
選択肢1｜兄弟全員で実家を売却する
全員が売却に合意できるなら、実家を売却して代金を分ける方法が分かりやすい選択肢です。
遺産分割前であれば、売却して現金を分ける換価分割などを検討します。
実際に買主へ所有権を移転するまでには、必要な相続登記を整えます。
売却方針だけでなく、次の内容も先に決めておくと進めやすくなります。
売出価格
最低限合意できる価格
値下げを判断する方法
測量・残置物・解体等の費用負担
家財を誰が処分するか
売却代金の分配方法
代表して不動産会社と連絡する人
兄弟の一人を連絡窓口にしても、価格変更や契約など重要事項は全員へ共有することが大切です。
選択肢2｜実家を残したい兄弟が一人で取得する
一人が「自分が住みたい」「親の実家を残したい」と希望しているなら、その人が不動産を取得し、他の相続人へ代償金を支払う方法があります。
これが代償分割です。
この方法で問題になりやすいのが、不動産の評価と代償金を支払う資金です。
相続税評価額、固定資産税評価額、実際の売却査定額はそれぞれ異なります。どの価格を基準にするのか、売却した場合に必要だった費用を差し引いて考えるのかなどを話し合います。
代償金を一括で用意できず分割払いにする場合は、支払期間、未払い時の対応、担保の必要性なども専門家へ確認します。
選択肢3｜期限を決めて一時的に残す
相続直後で気持ちの整理がつかない場合や、現在兄弟の一人が居住している場合には、すぐに売却せず一定期間保有する方法もあります。
ただし、「しばらく残そう」だけでは問題を先送りしやすいため、期限を設定します。
例えば、
1年間は現状のまま保有する
半年後に再度査定する
居住している兄弟は1年以内に取得または転居を判断する
その間の固定資産税は2分の1ずつ負担する
30万円以上の修繕は事前に全員で協議する
というように、再協議の時期と費用負担を具体化します。
期限を決めずに共有状態を続けると、次の相続によって共有者が増える可能性もあります。
選択肢4｜賃貸・活用する
「売るのがもったいないので貸そう」という案もありますが、想定賃料だけで判断しないことが大切です。
賃貸前の改修費、入居者募集費用、管理委託料、固定資産税、保険、空室、将来の修繕まで差し引いた年間手取りを確認します。
また、共有名義で賃貸する場合は、誰が管理するか、家賃をどう分けるか、修繕を誰が決めるか、将来売却するときどうするかまで決めておきます。
売却査定と賃貸査定の両方を取り、実際の手残りと負担を比較した方が判断しやすくなります。
「兄弟で半分ずつ共有」にすれば公平？
相続した実家を「公平だから2分の1ずつ」と共有名義にするケースがあります。
確かに持分割合は同じになりますが、共有にすることで問題が解決するとは限りません。
共有名義になると、それぞれが共有持分を持ちます。将来、不動産全体を売却するときには共有者全員の協力が必要となり、誰か一人が住む、賃貸する、大規模修繕する場合にも再び話し合いが必要になることがあります。
そのため、遺産分割の段階では、「公平に持分を分ける」だけでなく、その共有状態を5年後・10年後にどう終わらせるのかまで考えることが重要です。
すでに共有状態になっている場合は、共有不動産とはもご確認ください。
兄弟の一人が実家に住んでいる場合
相続した実家に兄弟の一人が住んでいる場合は、単純に「売る・残す」だけでは整理できないことがあります。
まず、次の点を確認します。
親が亡くなる前から同居していたのか
現在家賃や使用料を払っているのか
固定資産税・修繕費を誰が負担しているか
本人に実家を取得する意思があるか
取得するための資金を用意できるか
売却する場合、転居までどの程度必要か
居住している兄弟へ突然「売るから出てほしい」と求めると、感情的な対立が強くなることがあります。
まず取得意思と資金力を確認し、難しい場合は転居期限と売却スケジュールを現実的に組みます。
詳しくは、相続した実家に兄弟の一人が住んでいる場合は売却できる？もあわせてご覧ください。
話し合いがまとまらない場合の進め方
兄弟だけで話し合っても進まない場合は、まず争点を分けます。
主な争点 | 確認すること |
実家の価格 | 査定価格、評価方法、売却した場合の手取り |
残すか売るか | 具体的な利用予定、維持費、期限 |
一人が取得したい | 代償金、資金力、支払方法 |
費用負担 | 固定資産税、修繕、管理費の支払記録 |
介護などへの貢献 | 介護期間、費用負担、財産維持への貢献等 |
すでに共有名義 | 持分割合、利用状況、共有状態の解消方法 |
法律上の主張が対立している場合は弁護士、登記は司法書士、税務は税理士、不動産価格や売却条件は不動産会社へ確認します。
遺産分割前で相続人全員の協議がまとまらない場合には、家庭裁判所へ遺産分割調停を申し立てる方法があります。
調停では、調停委員を介して遺産の範囲、評価、各相続人の希望、分割方法などについて合意を目指します。調停が成立しない場合は、原則として審判手続へ移行します。
一方、すでに遺産分割が終了して共有名義になっている場合は、遺産分割調停ではなく共有物分割など別の方法が検討対象になることがあります。
この違いがあるため、まず現在の登記と遺産分割の状況を確認することが重要です。
兄弟間で避けたい進め方
兄弟の過半数が賛成したからという理由だけで実家全体の売却を進める
反対している人へ知らせず買主探しや家財処分を進める
一社の査定価格だけを絶対的な評価額として押し付ける
感情的なメールや内容証明を最初から送る
固定資産税や修繕費を一人が記録なく立て替え続ける
「そのうち決める」と期限を定めず空き家・共有状態を続ける
特に、合意がないまま確定的な売買契約を進めると、予定どおり引き渡せず契約上の問題になる可能性があります。
強い対応を取る前に、権利関係と不動産の条件を整理してから交渉することが大切です。
相談前にそろえておきたい資料
資料・情報 | 確認できること |
登記事項証明書 | 現在の名義、共有者、共有持分など |
遺言書 | 親が指定した財産の承継内容 |
すでに兄弟間で合意した内容があるか | |
固定資産税納税通知書 | 税額、不動産の一覧、評価額 |
売却査定 | 現在の市場価格、売却条件 |
修繕・管理費の記録 | 誰がどの費用を負担してきたか |
建物・測量・道路関係資料 | 売却・建替え・活用上の問題 |
全部そろっていなくても問題ありません。確認済みの事実と、「未確認」の項目を分けるだけでも話し合いを進めやすくなります。
よくある質問
兄弟2人のうち一人が売却に反対したら実家全体は売れませんか？
原則として、一人だけの判断で実家全体を売却することはできません。遺産分割前なのか、すでに共有名義なのかによって検討する手続きが異なります。
売却に反対している兄弟がいても査定できますか？
机上査定など、判断材料として価格を確認することはできます。ただし、居住者や管理者がいる場合に、無断で室内へ入ったり家財を処分したりすることは避けます。
兄が実家を残したいと言っています。兄に買い取ってもらえますか？
取得する人が資金を用意できるなら、代償分割や共有持分の買取りなどを検討できます。現在の登記状態によって方法が変わるため、まず名義と不動産評価を確認します。
親の介護をした兄弟の意見が優先されますか？
介護をしたことだけで、その人が実家全体を自由に処分できるわけではありません。相続上の遺産分割で貢献の扱いが争点になる場合は、具体的な介護内容や費用等を整理して弁護士へ確認してください。
話し合いを数年間保留しても問題ありませんか？
保留中も税金・管理・修繕の負担が続き、建物も劣化します。また、兄弟の一人が亡くなると、その持分や相続上の地位についてさらに相続が発生し、関係者が増えることがあります。少なくとも管理方法と再協議日を決めておきましょう。
BOOK
『自分の不動産が“厄介”になった時に読む本』
底地・借地権、共有持分、相続、空き家など、売りたいと思っても簡単には話が進まない不動産があります。 本書では、実際の相談・調整事例をもとに、複雑な不動産をどのように整理し、解決へ進めていくのかを紹介しています。
著者：櫻井佑樹
さくら都市デザイン株式会社 代表取締役・宅地建物取引士
まとめ｜「売る・残す」より先に名義・数字・期限をそろえる
相続した実家について兄弟で意見が合わないときは、「売るべき」「残すべき」という結論をぶつける前に、現在の名義、遺産分割の状況、査定価格、売却後の手取り、年間維持費、建物状態、各人の希望と期限を同じ資料に整理します。
そのうえで、全員で売却、一人による取得と代償金、期限付き保有、賃貸・活用を比較します。
特に重要なのは、遺産分割前なのか、すでに共有名義なのかを確認することです。同じ「兄弟で実家を相続した」ケースでも、法的な進め方が異なります。
当事者同士で話し合いがまとまらない場合も、査定・維持費・修繕・道路・境界などの客観的な資料をそろえることで、何について意見が違うのかを整理しやすくなります。
兄弟間の意見と実家の整理方法を確認したい方へ
さくら都市デザインでは、相続した実家について兄弟間で意見がまとまっていない段階でも、現在の名義、査定価格、維持費、建物・道路・境界などを確認し、売却・保有・活用の選択肢を整理しています。
「兄は残したいが自分は売りたい」「一人が住んでいて話が進まない」「共有名義にする前に他の方法を比較したい」という段階でもご相談いただけます。
法律上の争いがある場合は弁護士、登記は司法書士等へ確認しながら、不動産側の判断材料を整理します。
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※遺産分割、共有関係、代償金、介護等の貢献、税務上の取扱いは個別事情によって異なります。法律上の判断は弁護士、登記は司法書士、税務は税理士等へご確認ください。
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