共有不動産とは

6月29日
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共有不動産を一言でいうと

共有不動産とは、一つの土地や建物を複数人で所有している不動産のことです。

たとえば、親から相続した実家を兄弟姉妹で共有している場合や、夫婦・親子で土地や建物を共有している場合などが該当します。

共有不動産では、それぞれの共有者が持分割合に応じた権利を持っています。

ただし、持分があるからといって、不動産の特定の場所を自由に使えるとは限りません。

不動産全体について複数人が権利を持っているため、売却、管理、利用、費用負担などで共有者間の確認が必要になることがあります。

共有不動産の基本的な意味

共有不動産は、一つの不動産に複数の所有者がいる状態を指します。

登記事項証明書を見ると、共有者の氏名や住所、それぞれの持分割合が記載されています。

たとえば、Aさんが2分の1、Bさんが2分の1の持分を持っている土地や、兄弟3人で3分の1ずつ持っている建物などがあります。

共有不動産は、相続、夫婦での購入、親子間の共有、共同投資などによって発生することがあります。

特に相続では、遺産分割協議の結果として共有名義になることがあります。

共有不動産では、不動産全体を売却する場合、原則として共有者全員の合意が必要になります。

一方で、自分の共有持分だけを売却することを検討できる場合もあります。

ただし、共有持分だけの売却は、通常の不動産売却とは異なり、買主が限られやすく、価格や条件の確認が重要になります。

実務で問題になりやすい場面

共有不動産は、所有者が複数いるため、意思決定が難しくなることがあります。

実務では、次のような場面で問題になりやすいです。

共有者の一部が売却に反対している
共有者の一部と連絡が取れない
共有者の一人だけが不動産を使用している
固定資産税や管理費を誰が負担するか決まっていない
相続によって共有者が増えている
数次相続によって関係者が多くなっている
空き家の管理を誰が行うか決まっていない
修繕費や解体費の負担で意見が分かれる
不動産全体を売却するか、持分だけを売却するか迷っている
共有物分割や共有物分割請求を検討する必要がある
底地、借地権、私道、再建築不可などの事情がある

特に相続不動産では、「とりあえず共有名義にした」状態のまま時間が経過することがあります。

その後、共有者の一人が亡くなると、さらに相続が発生し、関係者が増える場合があります。

共有者が増えると、売却や管理について全員の意向を確認することが難しくなり、整理に時間がかかることがあります。

共有不動産は、所有しているだけでなく、誰が使い、誰が費用を負担し、将来どうするのかを確認しておくことが大切です。

東京の不動産で注意したいポイント

東京の不動産は価格が高くなりやすいため、共有不動産を整理するときには、共有者それぞれの金銭的な影響が大きくなることがあります。

一方で、東京では土地が狭い、建物が古い、私道に接している、境界が未整理、再建築に制限があるなど、単純に売却や分割がしにくい不動産もあります。

たとえば、共有名義の空き家、共有名義の底地、共有名義の借地権、相続した古いアパート、長屋・連棟式建物などでは、共有者全員の意向だけでなく、権利関係や建物状態の確認も必要になります。

また、東京の相続不動産では、実家や古家付き土地を兄弟姉妹で共有しているケースもあります。

一人は売却したいが、別の共有者は残したいと考えている場合、話し合いが進みにくくなることがあります。

共有不動産を整理するときは、不動産全体を売却するのか、共有者の一人が取得するのか、持分売却を検討するのか、共有物分割を考えるのかを整理することが大切です。

東京の不動産では、価格だけでなく、共有者の意向、持分割合、道路、境界、建物状態、相続登記の状況をあわせて確認する必要があります。

共有不動産を確認するときに見たいこと

共有不動産を確認するときは、登記簿上の情報だけでなく、実際の利用状況や共有者の意向も確認することが大切です。

特に次の点を確認しておきたいところです。

登記事項証明書に記載された共有者
各共有者の持分割合
共有者の住所・連絡先
共有者の中に亡くなっている人がいないか
相続登記が済んでいるか
数次相続が発生していないか
不動産を誰が使用しているか
空き家になっているか
固定資産税を誰が支払っているか
管理費や修繕費を誰が負担しているか
共有者全員で売却できる可能性があるか
共有者の一人が取得する意向があるか
持分売却を検討する必要があるか
共有物分割を検討する必要があるか
底地、借地権、私道、再建築不可などの事情があるか

共有不動産は、登記簿上の持分割合だけでなく、実際の利用状況や費用負担、共有者同士の関係によって整理の進め方が変わります。

そのため、いきなり売却方法を決めるのではなく、まずは共有者、不動産の状態、権利関係、関係者の意向を整理することが大切です。

共有不動産に関係する不動産でお困りの方へ

共有不動産は、言葉の意味を知るだけでなく、共有者、持分割合、利用状況、費用負担、今後の方針を確認することが大切です。

特に東京の相続不動産では、共有持分、共有名義、未分割、名義未整理、空き家、底地、借地権、私道、再建築不可などが重なり、整理の進め方に影響する場合があります。

さくら都市デザインでは、東京の相続不動産、共有持分、底地、借地権、私道、空き家、古家付き土地など、整理が必要な不動産のご相談を承っています。

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