権利関係とは
- 6月30日
- 読了時間: 4分
更新日：7月7日
権利関係を一言でいうと
権利関係とは、不動産について「誰が、どのような権利を持っているのか」を整理したものです。
不動産は、土地や建物そのものだけで判断できるわけではありません。
所有者が誰か、共有者がいるか、借地権や借家権があるか、抵当権が付いているか、私道の通行や掘削に関する権利があるかなど、複数の権利が関係していることがあります。
このような権利のつながりを確認することが、不動産を売却・活用・承継する前の大切な準備になります。
権利関係の基本的な意味
不動産の権利関係とは、土地や建物に関わる法律上・契約上の関係を指します。
代表的なものとして、次のような権利があります。
所有権
共有持分
借地権
借家権
地上権
賃借権
抵当権
根抵当権
通行権
掘削承諾に関する関係
使用貸借に近い利用関係
たとえば、登記簿上の所有者は父親のままだが、実際には相続人が複数いる場合があります。
また、土地の所有者と建物の所有者が異なる場合や、土地の一部が私道になっていて、第三者の承諾が必要になる場合もあります。
このように、不動産を動かすためには、価格や立地だけでなく、権利関係を確認することが重要です。
実務で問題になりやすい場面
権利関係は、不動産の売却や活用を進める場面で問題になることがあります。
たとえば、相続した不動産で名義変更が終わっていない場合、売却前に相続人を確認し、遺産分割協議や相続登記が必要になることがあります。
共有名義の不動産では、自分の持分だけでできることと、共有者全員の同意が必要になることを分けて考える必要があります。
底地や借地権では、地主と借地人の関係、借地契約の内容、地代、更新料、建替えや譲渡の承諾などが関係します。
私道に接している土地では、通行や掘削、道路の持分、承諾書の有無などが売却条件に影響する場合があります。
また、古い建物や空き家では、登記されている建物と現況が一致していないこともあります。建物の名義、増築部分、未登記建物の有無なども確認が必要になることがあります。
東京の不動産で注意したいポイント
東京の不動産では、土地が細かく分かれていたり、昔からの権利関係が残っていたりすることがあります。
特に、古くから住宅地として利用されている地域では、借地、私道、共有、未登記建物、建築基準法上の道路との関係などが複雑になっている場合があります。
また、相続をきっかけに初めて権利関係が表面化することもあります。
たとえば、親の代では近隣関係や口約束で問題なく使えていた土地でも、相続や売却の場面では、書面や登記内容の確認が必要になることがあります。
東京では土地価格が高いため、権利関係の整理が売却価格や買主の判断に影響することも少なくありません。
そのため、早い段階で登記簿、公図、測量図、契約書、承諾書などを確認し、現況と書類の内容に違いがないかを整理しておくことが大切です。
権利関係を確認するときに見たいこと
権利関係を確認するときは、まず登記簿謄本を確認します。
土地と建物の所有者、共有者、持分割合、抵当権などの担保権の有無を把握するためです。
次に、公図や地積測量図、建物図面などを確認し、土地の範囲や道路との関係を見ていきます。
借地権や借家権が関係する場合は、契約書、更新書類、地代や賃料の支払い状況、承諾書の有無なども確認します。
相続不動産の場合は、戸籍、遺産分割協議書、相続人関係、相続登記の状況なども重要になります。
私道が関係する場合は、道路の所有者、持分、通行・掘削の承諾、上下水道やガス管の埋設状況などを確認することがあります。
ただし、権利関係の確認には、法律、登記、測量、建築、不動産取引の知識が関係します。
状況によっては、司法書士、弁護士、土地家屋調査士、建築士、不動産会社などに確認しながら進めることが大切です。
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権利関係に関係する不動産でお困りの方へ
不動産の整理では、価格や立地だけでなく、権利関係の確認が重要になります。
相続人が複数いる、共有者と意見が合わない、借地人や地主との関係がある、私道や未登記建物が関係しているなどの場合は、通常の売却よりも確認すべき点が多くなることがあります。
さくら都市デザインでは、相続不動産、底地、借地権、共有持分、私道、空き家、再建築不可物件など、権利関係の整理が必要な不動産についてご相談を承っています。
「まず何を確認すればよいか分からない」という段階でも、状況を整理するところからご相談いただけます。
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