生前贈与とは

生前贈与とは、生きている間に、自分の財産を家族などへ無償で渡すことです。

不動産の場面では、親から子へ自宅や土地、共有持分、賃貸アパートなどを移す方法として検討されることがあります。

生前贈与の基本的な意味

生前贈与は、相続が発生する前に財産を移す方法の一つです。

預貯金だけでなく、不動産、株式、共有持分なども贈与の対象になることがあります。

たとえば、高齢の親が所有している自宅や土地を、将来の相続に備えて子どもへ贈与するケースがあります。また、共有名義の整理や、相続人間の調整を目的として、生前贈与が検討されることもあります。

ただし、不動産を生前贈与すると、贈与税、不動産取得税、登録免許税、登記費用などが関係する場合があります。相続で取得する場合と比べて税金や費用が異なることがあるため、事前に確認することが大切です。

生前贈与が問題になりやすいのは、不動産を家族に移したい場合です。

たとえば、親が所有している実家を子どもに贈与したい場合でも、その不動産に住宅ローンや抵当権が残っていると、金融機関への確認が必要になることがあります。

また、贈与を受けた人に贈与税や不動産取得税が発生する場合があります。税負担を十分に確認しないまま進めると、後から資金面で負担が大きくなることがあります。

共有名義の不動産では、一部の持分だけを生前贈与することがあります。ただし、共有者が増えることで、将来の売却や管理が進めにくくなる場合もあります。

さらに、他の相続人から見ると、生前贈与が不公平に感じられることがあります。将来の遺留分や遺産分割に影響する場合もあるため、家族間の意向も確認しておくことが大切です。

東京の不動産は価格が高く、生前贈与による税金や登記費用も大きくなりやすい傾向があります。

たとえば、都内の実家、賃貸アパート、底地、借地権、共有持分などを生前贈与する場合、不動産の評価額だけでなく、実際の売却可能性や管理負担も確認する必要があります。

特に、古い建物、再建築不可物件、私道に接する土地、境界や測量が未整理の土地、借地人や地主との関係がある不動産では、贈与後に受け取った側が管理や売却で困る場合があります。

また、生前贈与によって名義を移しても、不動産の問題自体が解決するわけではありません。贈与前に、権利関係、建物状態、税金、将来の売却方針を整理しておくことが大切です。

生前贈与を検討するときは、まず贈与する財産の内容を確認します。

不動産がある場合は、登記事項証明書、固定資産税評価額、課税明細書、査定価格、抵当権の有無、共有名義の有無などを確認します。

次に、贈与を受ける人の税負担を確認します。贈与税、不動産取得税、登録免許税、登記費用などが関係する場合があります。

また、相続税との比較も重要です。生前贈与した方がよいのか、相続で承継した方がよいのか、小規模宅地等の特例などが使える可能性があるのかを確認することがあります。

家族関係も整理しておく必要があります。ほかの相続人との関係、遺留分、遺言書、家族信託、任意後見などとの関係も確認することが大切です。

法律や税務に関係する部分は、弁護士、司法書士、税理士、不動産会社などに確認しながら進めることが大切です。

生前贈与は、言葉の意味を知るだけでなく、不動産の評価、税金、登記、家族関係、将来の管理や売却のしやすさを確認することが大切です。

特に東京の相続不動産では、実家、空き家、共有名義、底地、借地権、古いアパート、再建築不可、建物老朽化などが重なり、生前贈与後の管理や売却に影響する場合があります。

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