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相続した実家の査定はいつ依頼する？登記前でも相談できる？

  • 7月27日
  • 読了時間: 14分

更新日：7月30日


親が亡くなり実家を相続すると、「相続登記が終わってからでなければ、不動産会社へ査定を頼めないのでは」と考える方がいます。

しかし、査定や売却相談は、故人名義のままでも始められます。むしろ、実家を売るか、残すか、ほかの相続人が取得するかを検討する段階で、おおよその市場価格と売却条件を知っておくことには意味があります。

ただし、早く査定を受ければそれだけで判断できるわけではありません。相続人の確定、遺言書、建物の状態、境界、残置物、取得費など、査定額とは別に確認すべきことがあります。また、査定価格は実際の成約価格を保証する金額でもありません。

この記事では、相続した実家の査定を依頼する時期、机上査定と訪問査定の使い分け、準備する情報、査定結果を見るときの注意点を解説します。



この記事の結論


結論｜売却を決める前、相続登記の準備と並行して査定を依頼できる

相続した実家の査定は、相続登記の完了前でも依頼できます。所在地や固定資産税の課税明細など、物件を特定できる情報があれば、まず机上査定から相談できます。売るか残すかを比較したい段階では机上査定、売却方法や手取りまで具体化したい段階では訪問査定が目安です。ただし、査定を依頼しただけで売却義務が生じるわけではなく、査定額だけで遺産分割を決めるのも適切とは限りません。価格の根拠、必要経費、物件の問題、相続人の意向を合わせて判断します。

目次

  1. 相続した実家の査定は登記前でも依頼できる

  2. 査定を依頼する時期は「売却を決める前」が基本

  3. 相続の段階別｜依頼する査定と確認すること

  4. 机上査定と訪問査定の違い

  5. 査定前に分かる範囲で用意したい情報

  6. 遺産分割前に査定を受ける場合の注意点

  7. 相続した実家の査定額を左右するポイント

  8. 査定結果を比較するときに確認したいこと

  9. 相続した実家の査定についてよくある質問

  10. まとめ｜登記と査定を並行し、判断材料を早めにそろえる


相続した実家の査定は登記前でも依頼できる


不動産査定は、物件の所在地、面積、築年数、接道状況、周辺の取引事例、建物状態などを基に、売却が見込める価格を検討するものです。

買主へ所有権を移す手続きとは異なるため、相続登記が完了していなくても査定を依頼できます。まだ故人名義でも、次のことは進められます。


  • 不動産会社への相談

  • 机上査定

  • 訪問査定

  • 登記事項や法令上の条件の調査

  • 境界、道路、越境などの確認

  • 仲介と買取の比較

  • 現況売却、解体、更地渡しなどの条件整理

  • 売却に必要となる費用と手取りの試算


一方、査定を受けたことと、実際に売却できることは別です。買主への所有権移転までには、原則として、故人から不動産を取得する相続人への相続登記が必要です。


査定を頼める人と、売却を決められる人は同じとは限らない

相続人の一人が、価格を知るために査定相談をすることはできます。しかし、一人で査定を依頼したからといって、その人が単独で実家全体の売却を決められるとは限りません。

遺言書や遺産分割協議によって実家を取得する人が決まっていない場合は、査定結果を相続人間の話し合いの材料として扱います。媒介契約や売買契約へ進む前に、誰が不動産を取得し、誰が売主になるかを確認します。



査定を依頼する時期は「売却を決める前」が基本


査定は、売却を決定した後だけに行うものではありません。実家の今後を検討するための材料として、早い段階で利用できます。

特に、次のいずれかに当てはまる場合は、相続登記の完了を待たずに相談する意味があります。

  • 実家を売るか残すか迷っている

  • 相続人の一人が実家の取得を希望している

  • 代償金をいくらにするか検討している

  • 相続税や維持費の支払いに現金が必要

  • 空き家になり管理負担が生じている

  • 遠方にあり、現地へ何度も行けない

  • 建物が古く、解体するか迷っている

  • 境界、私道、越境、再建築などに不安がある

  • 売却期限や税制上の期限を意識している


実務上のポイント｜「全部決まってから査定」では判断材料が不足します

遺産分割を決めた後で、想定より売却価格が低い、測量や解体に費用がかかる、買主が限定されると分かることがあります。実家を取得する人や代償金を決める前に、市場価格だけでなく、売却費用と物件固有の問題を確認しておくと、相続人間の認識差を減らせます。

亡くなる前でも相談できる

親が所有する実家について、生前に査定や相談を行うこともできます。将来の相続に備えて価格や問題点を確認するだけであれば、売却を決める必要はありません。

ただし、所有者本人が売却する場合は、本人の意思確認が必要です。認知症などにより意思能力が問題となった後では、家族が代わりに自由に売却できるわけではありません。

親が元気なうちに不動産について家族で確認したい10項目



相続の段階別｜依頼する査定と確認すること


査定を依頼する適切な時期は、相続の進み具合と知りたい内容によって変わります。

段階

査定の目的

向いている方法

同時に確認すること

生前整理

将来の選択肢を把握する

机上査定、必要に応じ訪問査定

所有者の意向、書類、管理状況

相続発生直後

実家のおおよその価値を知る

机上査定

遺言書、相続人、名義

遺産分割の検討中

売却・取得・代償分割を比較する

訪問査定を含む

査定根拠、経費、代償金の考え方

相続登記の準備中

売却条件と日程を具体化する

訪問査定

登記完了見込み、境界、残置物

売却方針決定後

売出価格・買取価格を決める

訪問査定、買取査定

手取り、契約条件、引渡し時期


相続税申告のための評価と売却査定は目的が違う

相続税の申告で使う不動産の評価額と、不動産会社が算出する売却査定額は同じではありません。

相続税評価では、土地は路線価方式または倍率方式、建物は固定資産税評価額を基にするのが基本です。一方、売却査定では、取引事例、立地、接道、形状、建物状態、権利関係などから市場での売却可能性を検討します。

固定資産税評価額や路線価だけを見て、実際の売却価格を決めないようにします。



机上査定と訪問査定の違い


相続した実家の査定には、大きく分けて机上査定と訪問査定があります。

比較項目

机上査定

訪問査定

査定方法

登記・地図・取引事例などを基に算出

現地確認と資料調査を加えて算出

向いている段階

売るか残すか検討し始めた段階

売却条件や手取りを具体化する段階

現地立会い

原則不要

必要になることが多い

分かること

おおよその価格帯

物件状態を反映した価格・条件

注意点

現況と資料が違うと価格差が出る

調査範囲は会社により異なる


まず机上査定でよいケース


  • まだ売却すると決めていない

  • 相続人間で実家の扱いを話し始めた

  • 物件の所在地と課税明細しか分からない

  • 遠方に住んでおり、すぐに立ち会えない

  • おおよその価格帯を先に知りたい


机上査定は、初期判断には役立ちます。ただし、古い実家や権利関係に問題がある不動産では、現地を見ないと分からない要素が多くあります。


早めに訪問査定を受けたいケース


  • 建物の老朽化や雨漏りがある

  • 室内に家財や残置物が多い

  • 境界標が見当たらない

  • 隣地との越境が疑われる

  • 私道に接している

  • 再建築できるか分からない

  • 未登記の増築部分や建物がある

  • 賃貸中、共有、借地など権利関係が複雑

  • 解体、更地渡し、現況売却を比較したい


このような場合、単純な周辺相場だけでは査定精度が上がりません。現地と行政資料を確認し、どの条件なら誰に売れるかまで検討します。



査定前に分かる範囲で用意したい情報


査定時にすべての書類がそろっている必要はありません。まずは次のうち、手元にあるものを確認します。


最初の相談にあるとよい情報

  • 実家の住所

  • 固定資産税の納税通知書・課税明細

  • 土地と建物のおおよその面積

  • 建築時期、増改築の有無

  • 現在の使用状況

  • 相続登記の状況

  • 遺言書と遺産分割協議の状況

  • 売却希望時期


査定の精度を上げる資料

  • 登記事項証明書

  • 公図、地積測量図、建物図面

  • 権利証・登記識別情報

  • 購入時の売買契約書・領収書

  • 確定測量図、境界確認書

  • 建築確認済証、検査済証、設計図

  • 修繕・リフォーム履歴

  • 賃貸借契約書、管理関係資料

  • 住宅ローン残高が分かる資料




分からないことを隠さない

古い実家では、建築資料や測量図が見つからないことも珍しくありません。分からないままでも相談できますが、「問題はないと思う」と推測で伝えず、未確認であることを明確にします。

遺産分割前に査定を受ける場合の注意点


遺産分割前の査定は、実家を誰が取得するか、売却して代金を分けるかを検討する材料になります。ただし、査定額の扱い方には注意が必要です。


査定額は一つの確定価格ではない

不動産会社の査定額は、一定期間内に売却できると考える価格の意見です。会社ごとに想定する買主、売却方法、販売期間が異なれば、金額にも差が出ます。

また、次の金額はそれぞれ意味が異なります。

  • 不動産会社の仲介査定価格

  • 不動産会社の買取価格

  • 不動産鑑定士による鑑定評価額

  • 固定資産税評価額

  • 相続税評価額

  • 実際の成約価格

相続人の一人が実家を取得し、ほかの相続人へ代償金を支払う場合など、価格が権利調整に大きく影響するときは、不動産会社の査定だけで足りるかを専門家へ確認します。


査定の前提条件をそろえる

複数社へ査定を依頼する場合も、条件をそろえなければ単純比較できません。

  • 現況のまま売るのか

  • 家財を撤去するのか

  • 建物を解体するのか

  • 確定測量を行うのか

  • 仲介で売るのか、買取を希望するのか

  • 売却期間をどの程度見込むのか

  • 契約不適合責任をどのように考えるのか

一社は「解体・測量後の仲介価格」、別の会社は「残置物込みの買取価格」であれば、金額が違って当然です。査定価格だけでなく、売主が負担する工事・費用・期間を含めて比較します。


相続人へ査定の根拠も共有する

査定額だけを相続人へ伝えると、「もっと高く売れるはず」「安く見積もられている」と対立することがあります。

比較事例、土地・建物の評価、減価要因、必要経費、想定期間を一緒に共有します。実家に住んだ思い出や購入時の金額と、市場での評価は分けて考えることが大切です。



相続した実家の査定額を左右するポイント


相続した実家では、一般的な立地や面積だけでなく、相続後に初めて分かる問題が査定へ影響することがあります。


土地に関する確認

  • 最寄り駅、周辺環境

  • 土地の面積、形状、高低差

  • 前面道路の種類と幅員

  • 接道間口

  • 用途地域、建ぺい率、容積率

  • 境界確定の状況

  • 私道持分と通行・掘削承諾

  • 越境物、擁壁、地中埋設物

  • 再建築の可否


建物に関する確認

  • 築年数、構造、床面積

  • 雨漏り、傾き、腐食、シロアリ

  • 修繕・リフォーム履歴

  • 未登記部分、増築部分

  • 耐震性、アスベストの可能性

  • 家財・残置物の量

  • 解体費、建物を残して売る可能性


権利・利用状況に関する確認

  • 所有名義と相続人

  • 共有持分

  • 抵当権

  • 借地権・底地

  • 賃貸借、使用貸借

  • 居住者、退去の見込み

  • 隣地や親族との合意事項


問題があるから売れないとは限りません。ただし、問題を解消して一般の買主へ売る方法と、現況のまま専門業者へ売る方法では、価格・期間・売主負担が異なります。



査定結果を比較するときに確認したいこと


査定額が高い会社を選べば、必ず高く売れるわけではありません。査定書や説明では、次の点を確認します。

  1. 査定価格の根拠となった取引事例

  2. 売出価格と成約見込み価格の違い

  3. 想定する販売期間

  4. 建物を残すか解体するか

  5. 測量、残置物撤去、修繕の必要性

  6. 売主が負担する費用

  7. 境界・道路・越境などの調査範囲

  8. 仲介と買取それぞれの手取り

  9. 査定後に価格が変わる可能性がある条件


宅地建物取引業者が媒介価額について意見を述べる場合は、その根拠を明らかにすることが求められています。単に「他社より高く売れます」という説明だけでなく、事例と物件条件から合理的に説明されているかを見ます。


高い査定額と、手元に残る金額は別

たとえば、査定価格が高くても、解体、測量、残置物撤去、修繕を売主負担とする場合は、手取りが少なくなることがあります。

次の式で比較すると分かりやすくなります。

売却代金 − 仲介手数料 − 登記費用 − 測量・解体・片付け等の費用 − 税金 ＝ おおよその手取り

査定価格だけでなく、必要な支出と受け取れる時期まで確認します。

不動産の査定価格と実際に売れる価格が違う理由



相続した実家の査定についてよくある質問


相続登記が終わっていなくても訪問査定できますか？

できます。故人名義のままでも、相続人や関係者の承諾を得て現地を確認し、査定を行うことは可能です。

ただし、訪問査定を受けても、買主への所有権移転までには原則として相続登記が必要です。

依頼できます。実家を売却するか、一人が取得するかを話し合う材料として査定を利用できます。

ただし、一人の相続人が取得して代償金を支払う場合などは、査定額をどのように使うかについて相続人間で合意し、必要に応じて弁護士、税理士、不動産鑑定士へ確認します。

所在地と固定資産税の課税明細など、物件を特定できる情報があれば相談を始められます。

書類が不足している場合は、不動産会社が取得できる資料と、相続人側で探す資料を分けて整理します。紛失した書類によっては、売却時に代替手続きが必要です。

査定を受けただけで、売却義務が生じるわけではありません。査定後に売らずに保有する、賃貸を検討する、家族で再検討することもできます。

媒介契約を結ぶ場合は、契約の種類、期間、費用、解除条件を確認します。

金額と説明の妥当性を比べるため、複数社へ相談する方法があります。ただし、会社数を増やすほど正確になるわけではありません。

相続不動産に問題がある場合は、一般的な相場だけでなく、境界、私道、再建築、共有、残置物などを調べ、具体的な売却方法を説明できる会社を含めます。

参考にした取引事例、建物評価、販売期間、想定する買主、解体・測量などの前提が違う可能性があります。

各社へ、金額の根拠と売却条件を確認します。高い査定額だけで媒介会社を決めると、売出し後に値下げが続くこともあります。

相続税評価と売却査定は目的と評価方法が異なります。不動産会社の査定書だけで申告額を決めず、税理士へ確認してください。

適用には、相続開始時期、被相続人の居住状況、建物の築年、売却期限、耐震・解体など複数の要件があります。利用可能性がある場合は、期限直前ではなく、税理士と不動産会社へ早めに確認します。



まとめ｜登記と査定を並行し、判断材料を早めにそろえる


相続した実家の査定は、相続登記が終わる前でも依頼できます。

売却すると決めてからではなく、売る、残す、貸す、相続人の一人が取得するといった選択肢を比べる段階で、おおよその市場価格と売却条件を確認することが大切です。

初期段階では机上査定を利用し、遺産分割や売却方針を具体化する段階では、訪問査定と物件調査へ進みます。

その際、査定額だけを見ず、次の内容を合わせて確認します。


  • 査定価格の根拠

  • 売却までに必要な期間

  • 解体、測量、残置物撤去などの費用

  • 境界、道路、越境、再建築などの問題

  • 仲介と買取の違い

  • 売却後の手取り

  • 相続人の合意と相続登記の見通し


相続関係と物件側の問題を同時に整理すれば、登記が終わった後に初めて売却上の問題が分かる事態を避けやすくなります。



公的情報・確認資料


本記事の制度・査定に関する内容は、以下の公的機関等の情報を基に確認しています。

※査定価格は、実際の成約価格を保証するものではありません。相続税申告、遺産分割、代償金などで用いる評価については、税理士、弁護士、不動産鑑定士などへ個別にご確認ください。



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