完済とは

完済とは、住宅ローンや借入れをすべて返済し終えることです。

不動産の売却では、住宅ローンを完済できるか、抵当権を抹消できるかが、売却や引渡しを進めるうえで重要になります。

完済の基本的な意味

完済は、借入金の返済がすべて終わった状態を指します。

住宅ローンを利用して不動産を購入している場合、金融機関はその不動産に抵当権を設定していることがあります。この場合、売却時にはローンを完済し、抵当権抹消の手続きを行ってから買主へ引き渡すことが一般的です。

ただし、完済しただけで自動的に登記上の抵当権が消えるわけではありません。金融機関から抵当権抹消に必要な書類を受け取り、司法書士などが法務局で抹消登記を行う必要があります。

そのため、不動産を売却する際は、完済できるかどうかだけでなく、抵当権抹消の手続きまで確認することが大切です。

完済が問題になりやすいのは、不動産を売却するときです。

売却価格が住宅ローンの残債を上回る場合は、売却代金でローンを完済し、抵当権抹消の手続きを進められることが一般的です。

一方で、売却価格よりも残債が大きい場合は、売却代金だけでは完済できないことがあります。この場合、自己資金で不足分を補うのか、金融機関と調整して任意売却を検討するのかなど、事前に整理する必要があります。

また、完済予定日と売買の決済日がずれる場合、金融機関との段取りや必要書類の受け取りに時間がかかることがあります。売却を進める前に、金融機関へ完済予定や抵当権抹消書類の発行方法を確認しておくことが大切です。

相続不動産では、亡くなった方に住宅ローンが残っている場合、団体信用生命保険によって完済される可能性があるか、相続人が返済を引き継ぐ必要があるかなどを確認する必要があります。

東京の不動産は価格が高く、住宅ローンの借入額も大きくなりやすいため、完済できるかどうかが売却条件に影響する場合があります。

相続した実家、共有名義の不動産、古いアパート、借地権付き建物、再建築不可物件などでは、不動産の状態や権利関係に加えて、住宅ローンや抵当権の状況も確認することが重要です。

たとえば、建物が古い、接道に課題がある、共有者の意向がまとまっていない、借地権が関係しているといった事情がある場合、想定した価格で売却できるとは限りません。その結果、売却代金で住宅ローンを完済できるかどうかが問題になる場合があります。

また、共有名義や相続が関係する不動産では、売却の意思決定に時間がかかることがあります。その間に返済状況や残債額が変わることもあるため、早めに状況を整理しておくことが大切です。

完済を確認するときは、まず金融機関に現在の残債を確認します。

残高証明書や返済予定表などで、現在のローン残高、完済予定額、完済予定日、手数料、利息の精算方法などを確認します。

次に、登記事項証明書を確認し、不動産に抵当権が設定されているか、抵当権者が誰かを確認します。

売却を進める場合は、売却代金で完済できるか、自己資金が必要になるか、決済日に抵当権抹消書類を準備できるかを確認することが大切です。

相続が関係する場合は、団体信用生命保険の有無、相続人の立場、相続放棄の可能性、遺産分割の状況なども確認が必要になることがあります。法律や税務に関係する部分は、弁護士、司法書士、税理士などに確認することが大切です。

完済は、言葉の意味を知るだけでなく、現在の残債、売却価格、抵当権の内容、抹消手続きの見通しを確認することが大切です。

特に東京の相続不動産では、住宅ローン、抵当権、共有名義、相続人の意向、任意売却、競売、建物老朽化などが重なり、売却条件や整理の進め方に影響する場合があります。

さくら都市デザインでは、東京の相続不動産、共有持分、底地、借地権、私道、名義や権利関係に確認が必要な不動産など、整理が必要な不動産のご相談を承っています。

まずは現在の状況を確認するところからご相談ください。