相続した実家は解体してから売るべき？古家付きで売る場合との比較

7月31日
読了時間: 8分

相続した実家が古いと、「建物を壊して更地にした方が高く売れるのでは」と考えがちです。しかし、解体にはまとまった費用がかかり、建物を壊した後で再建築できないことが分かっても元には戻せません。一方、古家を残せば買主が建物を確認でき、改修して使う選択肢も残ります。

古い建物が残った土地を古家付き土地として売る方法、売主が先に解体して更地で売る方法、売買契約後に売主が解体して引き渡す方法があります。どれが有利かは、売出価格ではなく、解体・測量・残置物撤去などを差し引いた手取りと、売主が負うリスクで比べる必要があります。

結論を出す前に、空き家・古家の整理相談で建物状態と土地条件を確認できます。売却すると決めていない段階でも、解体の必要性と売り方だけを比較できます。

この記事の結論

建物と土地の調査前に解体せず、古家付き・解体後・解体更地渡しの3案を比較します。

解体費だけでなく、固定資産税、再建築可否、境界・越境、空き家特例、売却時期まで確認します。

査定額から売主負担費用を差し引き、手取り額と契約上のリスクで判断します。

3つの売却方法を比較

売却方法	主な特徴
古家付きのまま売る	先行費用を抑え、建物を使いたい買主も検討できる。価格や契約条件に解体費が反映されやすい
先に解体して売る	土地の広さや形が見やすい。売れる前に費用を負担し、税金や工期の影響を受ける
契約後に解体して渡す	買主を確保してから工事できる。解体範囲、期限、追加費用、滅失登記を契約で明確にする

古家付きのまま売るメリット・注意点

建物を残したままの現況売却なら、売主は売却前に解体資金を準備せずに済みます。買主は建物の状態を見て、リフォーム、建替え、収益利用などを判断できます。古民家としての価値や、既存建物を生かしたい需要がある場合も、選択肢を消さずに済みます。

一方、買主は購入後の解体費や工期、不具合を見込むため、価格交渉を受けやすくなります。雨漏り、傾き、シロアリ、増改築、設備不良、残置物など、売主が把握している事項は説明し、引渡しまでに撤去する物と残す物を契約書で明確にします。

先に解体して更地で売るメリット・注意点

建物を解体すると、土地の形状、日当たり、隣地との距離が見やすくなり、新築を考える買主が建築計画を検討しやすくなります。ただし、解体費は構造、床面積、道路幅、重機の進入、隣家との距離、アスベスト、残置物、地中埋設物などで変わります。見積書では建物本体だけでなく、塀、樹木、物置、基礎、整地まで範囲を確認します。

売却前に解体すると、買主が決まらなくても工事費を支払います。また、住宅が建つ土地に適用されていた固定資産税等の住宅用地特例は、建物の取壊し時期と翌年1月1日の状況により影響を受けるため、売却時期と合わせて自治体へ確認します。

契約後に解体して更地で渡す方法

売買契約を結んでから売主が解体し、土地を引き渡す更地渡しなら、買主と価格を決めた後に工事へ進めます。先に解体して長期間売れ残る不安を減らせますが、工事遅延や追加撤去が残代金決済に影響します。

契約書では、残す塀・樹木・水道設備、基礎や地中物の扱い、アスベストや井戸が見つかった場合の費用負担、解体期限、建物滅失登記、近隣対応を明確にします。「更地」の範囲を売主と買主で一致させることが重要です。

解体前に必ず確認したい6項目

1．再建築できる土地か

最優先は接道と建築制限の確認です。現在建物があるからといって、壊した後も同じように建てられるとは限りません。再建築不可の土地では、解体により建物を利用する選択肢が失われ、買主層や評価が大きく変わるおそれがあります。建築基準法上の道路、接道幅、セットバック、私道の通行・掘削条件を調べます。

2．建物を利用できる可能性

築年数だけで建物価値をゼロと決めず、構造、雨漏り、傾き、耐震性、増改築履歴、設備を確認します。改修可能な建物なら、中古戸建てとして探す買主や事業利用を考える買主が現れる場合があります。危険性が高い場合は、応急措置と解体の優先度を上げます。

3．解体見積りと追加費用

解体会社には現地を見てもらい、複数社で同じ撤去範囲の見積りを取ります。古い図面、建築確認資料、過去の増改築、浄化槽、井戸、地下室、擁壁、庭石なども伝えます。安い見積りでも、付帯物や地中物が別途なら総額は増えるため、追加費用が発生する条件を確認します。

4．境界・越境と残す構造物

建物や塀が境界付近にある場合、解体で境界標を失ったり、隣地の塀・配管を誤って撤去したりするおそれがあります。測量図、境界標、越境物、共有塀を確認し、隣地へ工事予定を説明します。売却で確定測量が必要なら、解体と測量の順番も調整します。

5．税金と空き家特例

一定の要件を満たす相続空き家の譲渡では、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります。2024年1月1日以後の譲渡は、売却後に買主が耐震改修または取壊しを行い、譲渡日の属する年の翌年2月15日までに完了する場合も対象になり得ます。相続人が3人以上の場合の控除上限や、建築年、譲渡期限、売却額など細かな要件があるため、解体前に税理士・自治体へ確認します。