top of page

相続した土地の境界が分からない場合、売却前に測量は必要？

  • 7月31日
  • 読了時間: 7分

相続した実家や土地を売却しようとしても、現地に境界標が見当たらず、どこまでが自分の土地なのか分からないことがあります。古い土地では、登記簿の面積と実際の面積が異なる、過去の測量図がない、塀や植栽が境界を越えているといった問題も珍しくありません。

結論からいうと、売却前に必ず確定測量をしなければならないわけではありません。ただし、境界が曖昧なままでは買主が土地の範囲を判断できず、価格、住宅ローン、建築計画、引渡し条件に影響します。まず資料と現地を確認し、誰に、どの条件で売るかを考えてから、必要な測量を選ぶことが大切です。

相続名義や建物、道路条件も含めて整理したい場合は、相続不動産の整理・売却相談をご確認ください。測量を先に発注する前でも、想定する売却先と必要な条件を比較できます。



この記事の結論

  • 境界不明でも売買契約が直ちにできないわけではありませんが、買主へ状況を伝え、契約条件を明確にする必要があります。

  • 一般の個人へ土地として売る、分筆する、面積差や越境が疑われる場合は、確定測量を求められやすくなります。

  • 買取や現況売買では測量前に売れる場合もあるため、測量費だけでなく売却価格、期間、手取りを比較します。



最初に資料と現地を確認する

境界が分からないとき、すぐに測量を依頼するのではなく、まず相続書類や実家に残る資料を探します。法務局で登記事項証明書、公図、地積測量図を取得し、手元に確定測量図、境界確認書、売買契約書、建築図面がないか確認してください。

次に現地で、境界標、ブロック塀、擁壁、建物、雨どい、配管、樹木、道路との接点を確認します。境界標が見つかっても、それだけで隣地所有者との境界確認が済んでいるとは限りません。図面上の点と位置が合うか、工事で動いた形跡がないかを見ます。

相続人が遠方にいる場合は、不動産会社や土地家屋調査士に現地写真と資料を共有して確認する方法もあります。隣地へ突然「ここが境界です」と伝えるのではなく、資料を集めてから連絡方法を決める方が、不要な対立を避けやすくなります。



現況測量と確定測量は目的が違う

現況測量は、土地、建物、塀、道路などの現在の位置関係や、おおよその面積を把握するための測量です。隣地所有者全員の確認を得て境界を確定することが主目的ではないため、査定や問題点の把握には役立っても、確定境界を示す資料として扱えない場合があります。

確定測量は、資料調査と現地測量を行い、隣接地や道路の管理者との立会い・確認を経て、土地の境界と面積を明確にするものです。民有地同士の境界に加え、道路や水路との官民境界の確認が必要になる土地もあります。

売却でどちらが必要かは、物件の状況と契約条件によります。現況を把握できれば査定を進められる土地もあれば、買主が建築計画を立てるため、引渡しまでに確定測量を求める土地もあります。見積りを取る際は、対象範囲、隣地立会い、道路境界、境界標の設置、図面作成が含まれるかを確認します。



測量を早めに検討したい5つのケース


  1. 境界標や過去の測量資料が見つからない

    土地の範囲を説明できず、買主が面積や建築可能な範囲を判断しにくい状態です。


  2. 登記簿面積と現況に差がありそう

    面積の増減が売却価格へ影響する場合は、実測面積を把握して価格条件を決めます。


  3. 塀、屋根、樹木などの越境が疑われる

    越境の方向と範囲を確認し、撤去、是正、覚書などの対応を検討します。


  4. 土地の一部を分けて売る

    分筆登記には測量や境界確認が関係します。売却区画や接道条件が変わるため、土地家屋調査士へ早めに確認します。


  5. 隣地や道路との境界に認識の違いがある

    交渉や行政手続に時間がかかる可能性があり、売却予定から逆算して着手する必要があります。



売却前に確定測量をしない選択もある

土地の状態を理解した不動産会社による買取や、買主が取得後に測量・解体・建築を行う取引では、売主が確定測量を完了せず、現況のまま売却できることがあります。隣地所有者が見つからない、立会いに応じない、官民境界の確認に時間がかかる場合にも、売却条件を調整する余地があります。

ただし、測量をしないことは、境界問題を伏せてよいという意味ではありません。既存図面、境界標の有無、面積差、越境、隣地とのやり取りを買主へ説明し、契約書に実測売買か公簿売買か、確定測量の有無、費用負担、引渡し後の対応を明記します。

確定測量を行えば買主の検討範囲が広がり、価格面で有利になる可能性があります。一方、費用と期間をかけても売却価格の上昇が小さい場合があります。「測量済みの仲介売却」と「測量前の現況買取」を、最終的な手取りと完了時期で比較することが判断のポイントです。



測量が必要か判断する順序


1．資料をそろえる

登記事項証明書、公図、地積測量図、過去の測量図、境界確認書、道路資料を集めます。


2．現地と資料を照合する

境界標、塀、建物、道路、越境物を確認し、図面との不一致を洗い出します。


3．売却方法ごとの条件を確認する

個人への仲介、分筆後の売却、現況買取など複数の査定を取り、買主が求める測量と引渡し条件を確認します。


4．土地家屋調査士へ相談する

必要な測量、隣地・道路の立会い範囲、概算費用、期間、立会いがまとまらない場合の対応を確認します。測量後に登記名義や分筆手続が必要な場合は、司法書士とも連携します。



隣地と境界の認識が違う場合

隣地所有者と認識が一致しない場合は、塀の位置や長年の利用状況だけで結論を出さず、土地家屋調査士を通じて登記資料、測量図、現地の境界標などを検討します。境界には登記された土地の区画を示す「筆界」と、所有権が及ぶ範囲を示す「所有権界」があり、常に同じ問題として処理できるとは限りません。

話合いで筆界を確認できない場合は、法務局の筆界特定制度を検討することがあります。これは登記された際の筆界を現地で特定する制度で、新たな境界を当事者間で決める制度ではありません。所有権そのものの争いが残る場合は、弁護士への相談や訴訟など、別の対応が必要になることがあります。

境界・測量に加えて私道や接道が関係する土地は、私道の整理・売却相談や、再建築不可物件の整理・売却相談もあわせてご確認ください。



よくある質問

Q．境界標が一つ見つからないだけでも確定測量が必要ですか？

A．一律には決まりません。ほかの境界標、地積測量図、境界確認書、隣地の確認状況を調べ、復元できるかを土地家屋調査士へ確認します。売却先が求める条件もあわせて判断します。

A．売却できる場合はあります。公簿面積を基準に代金を決めるのか、実測後に精算するのかを契約で定めます。差が大きい場合や分筆する場合は、地積更正登記などの要否を土地家屋調査士へ確認します。

A．土地の形、隣接地の数、資料の有無、官民境界の手続、隣地所有者の所在や協力状況で変わります。売却期限がある場合は、個別の見込みを土地家屋調査士へ確認し、測量未了でも進められる売却条件を並行して検討します。

A．事前相談や資料調査を進められる場合はありますが、境界確認、筆界特定、分筆登記などでは申請者や所有者確認が関係します。相続関係と遺産分割の状況を伝え、土地家屋調査士と司法書士へ進める順序を確認してください。



まとめ

相続した土地の境界が分からなくても、売却前の確定測量が常に必須とは限りません。まず登記資料、測量図、境界確認書と現地を照合し、面積差、越境、分筆、道路境界の有無を確認します。

そのうえで、測量をして個人へ売る方法と、境界未確定の状況を説明して現況で売る方法を比較します。先に費用をかけるのではなく、買主の条件から必要な手続を逆算し、土地家屋調査士、不動産会社、必要に応じて司法書士や弁護士と順序を整理することが重要です。

さくら都市デザインでは、相続した土地の名義、境界、越境、私道、接道などを確認し、測量して売る場合と現況で売る場合の条件整理を支援しています。売却方法が決まっていない段階でもご相談いただけます。



関連記事

相続不動産の売却準備や、境界確認の基礎を詳しく知りたい方は、次の記事もあわせてご覧ください。



関連する相談・サービス



参考情報

※測量、境界確認、登記、売買契約、筆界・所有権界の問題は、土地ごとの資料や経緯により対応が異なります。土地家屋調査士、司法書士、弁護士、法務局、不動産会社などへ個別にご確認ください。

 
 
 

コメント

bottom of page