相続した土地の境界が分からないとき測量は必要？売却前の確認手順を解説
更新日：9月7日
親から相続した実家や土地を売却しようとして、現地を確認しても境界杭が見つからず、「どこまでが自分の土地なのか分からない」ということがあります。
古い住宅地では、塀やフェンスが境界のように見えても実際の境界とは限らず、登記簿の面積と現在の実測面積が違う、過去の測量図が残っていない、建物や樹木が隣地へ越境している、といった問題が売却時に初めて分かることもあります。
このような場合、「まず確定測量をしなければ売れない」と考えがちですが、必ずしもそうではありません。土地の状況や買主、売却方法によっては、境界が未確定でも状況を開示したうえで現況のまま売却できる場合があります。
大切なのは、測量を先に発注することではなく、資料と現地を確認し、誰にどの条件で売るのかを決め、その売却条件から必要な測量を逆算することです。
この記事では、相続した土地の境界が分からない場合に、最初に確認する資料、現況測量と確定測量の違い、測量をした方がよいケース、測量前の現況売却、隣地と境界の認識が違う場合の対応まで解説します。
この記事の結論
境界が分からないからといって、売却前の確定測量が常に必須というわけではありません。まず次の順番で確認します。
測量してから売る方法と、境界未確定のまま現況で売る方法を、価格だけでなく最終手取りと完了時期で比較することが判断のポイントです。
境界が分からないとき、まず確認したい資料
最初から確定測量を依頼する前に、手元や法務局に残っている資料を確認します。
確認する資料 | 主に分かること |
登記事項証明書 | 土地の地番、地積、所有者など |
公図 | 対象地と周辺土地の位置関係・地番 |
地積測量図 | 作成時点の土地形状、辺長、面積、境界点等 |
過去の確定測量図 | 過去に確認した境界や測量結果 |
境界確認書 | 隣地所有者等と過去に境界確認を行った記録 |
売買契約書・重要事項説明書 | 購入時の境界説明、測量や越境に関する記載 |
地積測量図があっても、作成年月日が古い場合は現在の測量精度や現況と一致していないことがあります。反対に、過去の確定測量図や境界確認書が残っていれば、新たにどこまで確認する必要があるかを判断する材料になります。
「資料がない＝すぐ確定測量」「境界標がある＝測量不要」と一つの情報だけで決めず、資料と現地をセットで確認します。
現地では境界標だけでなく塀・道路・越境も見る
境界標には、コンクリート杭、金属鋲、プレート、石杭などがあります。ただし、境界標が見つかったからといって、それだけで現在の正式な境界が確定しているとは限りません。
過去の工事で動いていたり、どの境界点を示しているのか分かりにくかったりすることがあるため、測量図等と照合します。
あわせて、ブロック塀、フェンス、擁壁、建物、屋根、雨どい、樹木、配管、道路との接点も確認します。
建物や塀、樹木、配管などが境界を越えている場合は、越境物として売却条件に影響することがあります。
越境が見つかった場合も、必ず売却前にすべて撤去するとは限りません。撤去、是正、将来建替え時の解消、覚書など、物件と買主の条件によって対応を検討します。
現況測量と確定測量は何が違う？
比較項目 | 現況測量 | 確定測量 |
主な目的 | 現在の土地・建物・道路等の位置関係を把握 | 隣地・道路との境界と土地の範囲を明確化 |
隣地確認 | 全隣接者の確認を主目的としない | 隣地所有者との立会い・確認が関係 |
道路境界 | 現況把握が中心 | 必要に応じ官民境界確認が関係 |
主な用途 | 査定・問題点把握・計画検討 | 売却・分筆・境界確定等 |
現況測量は、土地・建物・塀・道路などの現在の位置関係や、おおよその面積を把握するための測量です。
一方、確定測量は、資料調査と現地測量を行い、隣地や道路との境界確認を進めて土地の範囲を明確にするものです。
どちらが必要かは「境界が分からない」という理由だけでは決まりません。売却方法、買主の建築計画、分筆の有無、過去資料の状態から判断します。
売却前に確定測量を早めに検討したい5つのケース
1．境界標や過去の測量資料がほとんどない
土地の範囲を客観的に説明できる資料が少ない場合、一般の個人へ土地として売る際に確定測量を求められる可能性が高くなります。
2．登記簿面積と現況に差がありそう
登記上の面積と実際の面積が違う可能性があり、面積差が売却価格へ影響する場合は実測面積を把握する意味が大きくなります。
3．塀・建物・樹木などの越境が疑われる
越境を整理する前提として境界位置を確認する必要があります。見た目の塀だけで判断しません。
4．土地の一部を分けて売る
一筆の土地を複数へ分ける分筆では、境界や面積の確認が重要です。分筆後の接道・建築可能性もあわせて確認します。
5．隣地や道路との境界に認識の違いがある
隣地所有者が境界位置について異なる認識を持っていたり、道路との境界が未確定だったりすると、通常より時間がかかる可能性があります。
確定測量をしないまま売却できる場合もある
境界が未確定でも、状況を買主へ説明し、契約条件を明確にしたうえで現況のまま売却できる場合があります。
不動産会社等が土地の状況を理解したうえで買い取る
買主が取得後に測量・解体・建築を行う
隣地所有者と連絡が取れず、短期間で確定測量を終えられない
道路や水路との境界確認に時間がかかる
ただし、測量をしないことは、境界に関する問題を買主へ伝えなくてよいという意味ではありません。
既存図面、境界標の有無、面積差、越境、隣地とのやり取りなど、分かっている事項を整理して説明します。
「測量してから売る」と「現況で売る」を比較する
比較項目 | 測量してから売る | 測量前に現況で売る |
買主 | 一般個人等まで広がる可能性 | 状況を理解できる買主に限定されやすい |
価格 | 境界・面積が明確で評価しやすい | 測量等の負担を価格に織り込まれる場合 |
先行費用 | 測量費等が必要 | 抑えられる場合がある |
期間 | 隣地・行政手続で長期化することがある | 測量完了を待たず進められる場合 |
確定測量をすれば、必ずその費用以上に高く売れるとは限りません。
査定時には、確定測量を行った場合の想定価格、測量費、想定期間、現況売却価格、最終手取りを同じ表で比較することをおすすめします。
測量が必要か判断する4つの手順
資料を集める：登記事項証明書、公図、地積測量図、過去の測量図、境界確認書、道路資料を確認します。
現地と照合する：境界標、塀、建物、道路、擁壁、越境物を確認します。
売却方法を比較する：一般個人への仲介、事業者への売却、分筆、現況買取などを比べます。
土地家屋調査士へ確認する：必要な測量、隣地・道路の立会い、期間、費用を確認します。
土地家屋調査士へ見積りを取る場合は、現況測量か確定測量か、道路境界を含むか、境界標の設置、成果物、隣地が立会いに応じない場合の対応まで確認します。
相続した土地では登記名義が故人のままになっていることもあります。測量と相続登記の順番も、土地家屋調査士・司法書士へ共有して確認します。
隣地と境界の認識が違う場合
隣地所有者と意見が違う場合は、塀の位置や長年の利用状況だけで結論を出さず、登記資料、測量図、境界標などを確認します。
境界には、登記された土地の区画を示す「筆界」と、所有権が及ぶ範囲として問題になる「所有権界」があり、常に同じ問題として処理できるとは限りません。
話し合いで筆界を確認できない場合には、法務局の「筆界特定制度」を検討することがあります。これは新たな境界を当事者間で決める制度ではなく、専門家の意見を踏まえて筆界の位置を特定する制度です。
所有権そのものについて争いが残る場合は、弁護士への相談や訴訟など別の対応が必要になることがあります。
私道・接道がある土地は境界と一緒に確認する
相続した土地が私道に面している場合は、境界だけでなく、道路の種類、幅員、私道持分、通行・掘削承諾なども確認します。
前面道路と敷地の関係によっては、建替え時の接道条件やセットバックが売却価格へ影響することがあります。
私道の整理・売却について、または再建築不可物件の整理・売却についてもあわせてご確認ください。
売却相談前に用意しておきたい資料
資料・情報 | 確認する内容 |
登記事項証明書 | 地番、地積、名義、権利関係 |
公図 | 周辺土地との位置関係 |
地積測量図 | 過去の測量内容、土地形状、面積 |
確定測量図・境界確認書 | 過去に境界確認を行っているか |
売買契約書・重要事項説明書 | 購入時の境界・測量・越境の説明 |
道路資料・現地写真 | 道路、境界標、塀、建物、越境の状況 |
よくある質問
境界標が一つ見つからないだけでも確定測量が必要ですか？
一律には決まりません。ほかの境界標、地積測量図、境界確認書、現地状況、買主が求める条件を確認して判断します。
登記簿面積と実測面積が違っても売却できますか？
売却できる場合があります。公簿面積を基準にするのか、実測面積を基準にするのか、面積差を精算するのかを契約で明確にします。
確定測量はどのくらい時間がかかりますか？
土地形状、隣接地の数、資料の有無、道路・水路との境界、隣地所有者の所在や協力状況によって変わります。売却期限がある場合は個別に見込みを確認します。
隣地が立会いに応じない場合は売れませんか？
確定測量が完了しなくても、事情を理解する買主へ現況で売却できる可能性があります。一方、一般個人への土地売却では条件が厳しくなることがあります。
相続登記前でも測量できますか？
資料調査や事前相談を進められる場合はあります。ただし、境界確認、筆界特定、分筆登記などでは所有者・申請者の確認が関係するため、土地家屋調査士と司法書士へ順番を確認してください
BOOK
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著者：櫻井佑樹
さくら都市デザイン株式会社 代表取締役・宅地建物取引士
まとめ｜境界が分からなくても、測量を先に発注するとは限らない
相続した土地の境界が分からない場合でも、売却前の確定測量が常に必須とは限りません。
まず登記事項証明書、公図、地積測量図、過去の測量図、境界確認書を集め、現地の境界標、塀、建物、道路、越境物と照合します。
そのうえで、一般個人へ土地として売るのか、分筆して売るのか、境界未確定のまま現況で売却するのかを比較します。
大切なのは、測量をすること自体を目的にせず、希望する売却方法に必要な条件から手続きの順番を決めることです。
相続した土地の境界・測量・売却条件を整理したい方へ
さくら都市デザインでは、相続した土地について、境界標や測量資料が見つからない段階でも、現在の名義、道路、越境、建物、想定する買主などを確認し、測量して売る場合と現況で売る場合の条件を整理しています。
「測量を先に頼むべきか分からない」「隣地と境界の認識が違う」「確定測量を待たずに売れるか知りたい」という段階でもご相談いただけます。
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公的情報・確認資料
※境界、筆界、所有権界、測量、分筆、売買契約に必要な手続きは土地ごとの資料、隣接地、道路、過去の経緯によって異なります。測量・表示登記は土地家屋調査士、相続等の権利登記は司法書士、境界・所有権の法的な争いは弁護士等へ個別にご確認ください。
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