私道の通行・掘削承諾がないと住宅ローンは利用できない？
更新日：11月1日
結論からいうと、私道の通行承諾・掘削承諾がない不動産は、一般的な住宅ローンの審査で不利になりやすく、融資が難しくなるケースが少なくありません。 ただし、承諾書がないからといって全金融機関で融資が必ず否決されるわけではなく、私道持分の有無、通行できる法律上の根拠、道路の状態、買主の建築計画、金融機関の審査方針によって結論は変わります。
不動産の売却を考える所有者にとって、重要なのは「どこかの金融機関なら借りられるか」だけではありません。買主の多くは低金利で利用しやすい住宅ローンを希望します。融資先が限られると購入希望者が減り、価格や売却期間にも影響しかねません。さくら都市デザインでは、実務上、原則として通行・掘削の条件を整理せずに一般市場で売り出すことはおすすめしていません。
一方、私道の所有者が分からない、承諾書が残っていない、私道持分を持っていない状態でも、売却相談そのものは可能です。この記事では、住宅ローンと私道の関係、承諾書の確認項目、実際の売却事例、先に費用をかけずに売却する方法まで、不動産取引の実務に沿って解説します。
最初に確認する4点 ①私道の登記事項と持分 ②既存の通行・掘削承諾書 ③車両通行や工事・配管の条件 ④買主側金融機関の融資条件。書類がない場合も、調査と条件整理から始められます。
承諾書がないと住宅ローンはどうなる？
低金利の住宅ローンでは承諾の有無が重要になる
金融機関が住宅ローンを審査するときは、借りる人の収入や返済能力だけでなく、担保となる不動産の価値と、将来その不動産を利用・処分できるかも検討します。私道に面した住宅は、普段問題なく人や車が通れていても、将来の所有者が同じように通れるか、建替え時に水道管などを工事できるかが明らかでないことがあります。
通行と掘削の承諾が未取得で、ほかに利用権の明確な根拠も確認できない場合、金融機関が不安視するのはこの点です。実務上、低金利の住宅ローンを扱う金融機関では、必要な承諾書が揃っていないことを理由に融資条件を付けたり、審査が進まなかったりすることがあります。金融機関が求める書類や判断には差があるため、「必ず融資不可」と断定することはできません。
さくら都市デザインの取引経験では、通行・掘削承諾を確保してから一般の買主に販売する方が、金融機関との調整を進めやすいと感じています。売却を急ぐあまり承諾書を後回しにすると、せっかく買主が見つかっても、住宅ローンの審査段階で予定が止まる可能性があります。
ノンバンクや金利の高い融資が使える場合もある
住宅ローンは一律の商品ではありません。金融機関によって担保評価や個別事情の捉え方が異なり、条件次第ではノンバンクなどを含めて資金調達できる可能性もあります。ただし、一般に借入条件や金利負担は商品ごとに大きく異なります。借りられる金融機関が見つかったとしても、買主がその条件を選ぶとは限りません。
購入する側は、月々の返済額や長期の支払総額を重視します。仮に代替融資が利用できても、希望する低金利ローンを使えない物件と、同じ価格で利用できる物件が並べば、後者を選ぶ人もいるでしょう。結果として、売主が値下げや長期販売を検討せざるを得ないことがあります。売却価格を考える際は「融資できる金融機関があるか」よりも「多くの買主が通常の条件で検討できるか」を重視すべきです。
現金購入であれば、その買主に住宅ローン審査はありません。しかし、通行や工事に関する不確実性が消えるわけではありません。買主が将来売却するときは次の購入者がローンを利用するかもしれませんし、建替えや配管更新の際に私道所有者と調整する可能性もあります。現金なら承諾不要と単純に考えず、買
主に現状と未解決事項を説明し、取引条件を明確にすることが大切です。
私道承諾がなく、売却を検討している方へ
承諾を先に取得するべきか、現況のまま売却できるかは物件ごとに異なります。私道持分や承諾書の有無が分からなくても、ご相談いただけます。
通行承諾・掘削承諾・私道持分の違い
「私道を使う権利」とひとまとめにされがちですが、住宅ローンの確認では別の問題として扱われます。
確認するもの | 主な意味 | 売却・融資での注意点 |
通行承諾 | 人や車が私道を通って敷地に出入りするための合意 | 車両通行・工事車両まで含むか確認する |
掘削承諾 | 上下水道・ガスなどの工事で私道を掘削するための合意 | 将来の再掘削、復旧方法、費用負担を確認する |
私道持分 | 私道の土地について共有持分を所有している状態 | 持分があっても工事内容によって調整が必要になる |
私道を利用する法律上の権利の一例 | 権利の範囲や登記、金融機関の評価を個別に確認する |
通行できることと掘削できることは別
昔から近隣住民が歩いているからといって、工事車両の通行や水道管の掘削まで当然に認められるとは限りません。古家を解体して新築する場合は、重機やトラックが出入りし、上下水道・ガスなどの引込管を更新する可能性があります。通行についての合意だけを確認して安心すると、工事段階で問題になることがあります。
とくに住宅街の位置指定道路では、私道であっても駐車場付きの戸建住宅が建っていることは珍しくありません。「位置指定道路だから自動車通行の合意は不要」と決めつけるのは適切ではありません。車を使った日常の出入りと、解体・新築工事での大型車両の通行は、近隣への影響も異なるためです。
私道持分があれば承諾書は不要？
私道持分の有無は重要な判断材料ですが、持分があることだけで、どのような工事も無条件でできるとは限りません。道路が一筆を共有する形なのか、複数の筆を各所有者が持ち合う形なのかでも検討が異なります。工事が共有物の保存・管理・変更のどれに当たるのか、ライフライン設備を誰が所有しているのかなども関係します。
買主の金融機関が私道持分の取得を融資条件とすることもあれば、承諾書やほかの権利根拠を確認して判断することもあります。実際に後述する千葉市の事例では、通行・掘削承諾を取得した後でも、金融機関から私道持分の取得を求められました。
建築基準法上の道路であることも別問題
接道義務を満たして建替えできるかどうかは、建築基準法上の道路種別、幅員、接道長さなどによって判断されます。たとえば位置指定道路は、建築基準法第42条第1項第5号の道路です。位置指定を受けていることと、その私道を誰が所有し、民事上どの範囲まで通行・工事できるかは別の論点です。
反対に、通行承諾書を取得していても、接道条件を満たさず再建築に制限がある物件はあります。売却前には、役所で道路種別や指定図を確認し、登記事項や現況と併せて判断することが重要です。
金融機関が確認する道路と書類のポイント
住宅ローン審査で確認されやすい5項目
融資審査では金融機関ごとに必要書類が異なりますが、不動産会社が売却準備で整理しておきたい事項は概ね次のとおりです。
道路の種別と接道：建築基準法上の道路か、指定図・道路台帳・現況の幅員に相違がないか。
道路の所有者と持分：私道の地番、全部事項証明書、共有者、売主や買主の持分の有無。
通行の根拠：通行承諾書、地役権、過去の売買契約書や覚書など。
掘削・配管の根拠：上下水道・ガスの引込経路、既存管と将来工事の扱い。
将来の承継と工事条件：売買後の買主への効力、工事車両、掘削後の復旧、費用負担。
登記簿上の私道所有者が一人でも、その人が現在その場所に住んでいるとは限りません。共有者が多数いる場合や相続登記が未了の場合は、承諾を求める相手の確認だけでも時間がかかります。金融機関に提出する前に、書類の名前だけでなく対象地番、署名者、適用範囲が一致しているか確認することが必要です。
いつ金融機関に確認するべきか
最も避けたいのは、買主が決まり、契約条件もまとまった段階で、初めて金融機関から私道について追加条件を出されることです。不動産の調査段階で承諾書や持分の有無を把握し、買主の購入計画に応じて必要な金融機関確認を進める方が安全です。
ただし、事前相談で「問題ないと思う」と言われたからといって、本審査での融資承認が保証されるわけではありません。銀行の担当部署や保証会社による確認で、別の資料が必要になる可能性があります。売買契約では融資特約、承諾書の取得期限、条件未達の場合の対応などを、仲介担当者と買主・売主双方で確認しておく必要があります。
たとえば、売買契約後に銀行から追加の承諾書や私道持分を求められた場合、誰が交渉するのか、いつまでに取得するのか、費用は誰が負担するのかを曖昧にすると、買主・売主の双方が困ります。通行・掘削承諾の取得を売買の条件とするなら、契約前に期限と必要書類、条件を満たせなかった場合の扱いを整理しておきたいところです。
買主が建物をそのまま使うのか、解体して新築するのかでも確認事項は変わります。新築用地として販売するなら、解体車両の進入、配管の交換、舗装復旧まで事前に検討しておきます。
承諾書に入れたい実務上の条項
私道所有者と話がまとまっても、単に「通行を承諾する」とだけ書けば十分とは限りません。後から利用範囲をめぐってトラブルにならないよう、実際の使い方に合わせて内容を整理します。
承諾書の確認項目 | 実務上の確認ポイント |
対象の土地・私道 | 私道の地番、承諾を受ける敷地、必要に応じて図面を特定する |
人・車両の通行 | 日常の歩行・自動車に加え、必要な工事車両の通行範囲を確認する |
掘削・配管工事 | 上下水道・ガス等の新設・交換・修繕に必要な範囲を整理する |
復旧と費用負担 | 掘削後の原状回復、舗装復旧、損傷時の対応を明記する |
第三者への承継 | 不動産が売買・相続された際の扱いを明確にする |
その他の条件 | 工事の事前連絡、施工時間、承諾料、連絡先等を調整する |
工事車両の通行と舗装の復旧
工事業者は、工事ができるかだけでなく、近隣トラブルによって作業が停止するリスクも考えています。そのため、金融機関とは別に、解体業者や新築工事の施工会社から通行・掘削の承諾を求められることがあります。とくにトラックや重機の通行が想定される場合、日常の乗用車通行とは分けて説明すると認識のずれを減らせます。
掘削承諾には、施工後の道路の復旧も重要です。どのような舗装状態に戻すのか、破損した場合は誰が負担するのかを明確にしておくと、私道所有者も判断しやすくなります。復旧方法は道路の材質や施工範囲などによって異なるため、施工会社と確認したうえで具体化します。
承諾を求める際は、工事内容や通行車両、私道利用者への影響、工事後の復旧方法を整理し、相手方が同意する範囲を明確にすることが大切です。
第三者承継条項は買主のために重要
承諾書を売主名義で取得しても、その文面が売主だけを対象としたものであれば、買主や次の所有者に同じ条件が当然に認められるとは限りません。さくら都市デザインでは、将来の売却を見据え、第三者への承継を想定した条項を重要視しています。買主やその後の所有者が利用できる状態を意識するためです。
ただし、条項を記載すれば全ての第三者に無条件で効力が及ぶと保証されるわけではありません。契約の相手方、承諾内容、法的権利の性質によって判断が異なるため、重要な案件では司法書士・弁護士等と確認します。承諾を得る段階で、将来の取引まで見据えた文章にしておくことが大切です。
法律上の権利があっても書面整理は無駄ではない
民法には、他人の土地を通らなければ公道に出られない場合の規定や、一定の要件で他人の土地にライフライン設備を設置・使用できる規定があります。ただし、要件、通知、損害や費用の負担、具体的な使用範囲は別途確認が必要です。また、法律上の権利を主張できることと、銀行や工事業者が承諾書不要と判断することは同じではありません。
法律上の根拠と金融機関・施工会社が求める書類は別です。売却前には、必要に応じて法律専門家と連携し、相手方との合意をどこまで書面化できるか確認します。
実際の取引事例｜千葉市で私道持分の取得まで調整
千葉県千葉市で、築50年弱の戸建住宅の売却相談を受けた事例です。相談時点で、売主は前面の私道持分を所有しておらず、通行・掘削承諾書もありませんでした。そのため、まず道路の権利関係を調べ、確定測量、通行・掘削承諾の取得、建物の解体などを進め、一般市場での売却に向けた条件を整えました。
測量・承諾取得・解体などには半年程度を要し、その後の売却活動は1〜2か月ほどでした。買主が決まったところ、買主側の金融機関から、承諾書だけでなく私道持分の取得も必要との条件が示されました。売却活動の前から、私道持分を求める金融機関もあり得ることは関係者へ説明していましたが、実際に条件となったのはこの段階でした。
そこで、弊社が私道持分の所有者との交渉や契約・司法書士との調整を進め、買主が宅地の決済と同日に私道持分を取得する形で取引を完了しました。通行・掘削承諾の取得だけで終わりではなく、金融機関が求める条件まで確認する必要があると分かる事例です。
なお、この事例では宅地と私道持分の売買契約は別々に調整し、決済日は同日に合わせました。買主側のローン条件を満たすには、承諾書を取得したという事実だけでなく、私道持分の取得を含めた契約・登記の段取りを整える必要がありました。不動産会社、司法書士、買主、私道持分の売主の間で手続きの順序を揃えられるかどうかも重要なポイントです。
私道所有者が見つからない場合の対応
所有者の所在が分からないことと承諾を拒否されていることは違う
承諾書がない理由は一つではありません。私道所有者と交渉したものの合意できなかったケースもあれば、そもそも連絡先が分からない、登記上の住所に現在住んでいない、名義人が亡くなったままになっているケースもあります。金融機関が気にするのは、将来の利用について重大な紛争があるのか、単に所在確認が難しいだけなのかといった事情です。
さくら都市デザインがこれまで対応した案件では、交渉したにもかかわらず最終的に承諾を得られなかったケースはありません。ただし、私道所有者の所在が確認できず、通常の承諾取得の進め方が難しかった経験はあります。所在不明の事情を整理し、金融機関に必要な資料を説明して対応を進めたことがあります。
「不在住証明書」は何を証明する書類か
自治体によっては、特定の氏名・住所に一致する住民登録がないことを示す「不在住証明書」を発行しています。ただし、この書類はその住所で住民登録を確認できないことを示すもので、所有者の死亡や現在の居場所の不明を確定するものではありません。「不在住証明書さえあれば銀行は融資する」という意味でもありません。
弊社の実務では、所有者の所在に関する公的資料を金融機関に提出し、事情を説明することで審査を進められた事例があります。必要な探索の範囲や提出資料は金融機関によって異なるため、事前に何を求められるか確認することが不可欠です。住民票の除票、戸籍関係、相続登記の状況など、専門家による追加調査が必要になる場合もあります。
どこまで所有者を探すかは個別に判断
登記事項証明書の住所を確認して手紙を出すだけで十分か、登記の履歴や相続関係をさらに調べるべきかは状況によって異なります。近隣への連絡も、プライバシーや相手方の負担に配慮して慎重に進める必要があります。共有私道の場合は、どの共有者から、どの行為について同意が必要かも確認しなければなりません。
所有者が不明でも法律上の救済制度や手続きが検討できることはありますが、時間や費用を要する場合があります。最初から手続きに着手するより、融資や売却に何が不足しているのかを整理し、必要な調査を絞る方が合理的です。
承諾未取得の不動産を売却する2つの方法
通行・掘削承諾がない物件でも、売却を諦める必要はありません。大切なのは、先に費用をかける方法と、現況で売却する方法を比較することです。
売却方法 | 向いているケース | 注意点 |
承諾・測量等を整えて仲介で売却 | 時間と先行費用をかけられ、幅広い買主を募集したい | 承諾取得の期間・費用、解体費、売却完了時期が読みにくいことがある |
現況のまま専門会社へ直接売却 | 承諾や持分の調整を任せたい、先行費用を抑えたい | 価格は未解決リスクや購入後の調整費用を織り込むことがある |
方法① 承諾書を取得し、一般の買主へ売却する
売主から依頼を受け、不動産会社が私道所有者を調査して承諾を取得し、必要に応じて確定測量や解体などを進めてから販売する方法です。条件が整えば、住宅ローンを希望する買主に説明しやすくなり、購入検討の幅が広がる可能性があります。ただし、承諾取得に必要な相手が多い場合は交渉期間が延びますし、将来の工事内容に応じて追加確認が必要になることもあります。
また、確定測量、残置物処理、建物解体、承諾取得に伴う費用などを売主が先に負担する可能性があります。すべて整えれば必ず高値で売れるというわけではなく、費用をかけた分だけ売却価格が上がる保証もありません。売却の見通しと先行費用の上限を比べて判断することが重要です。
比較するときは、仲介での想定売却価格だけを見るのではなく、測量費、解体費、残置物の処分費、承諾取得に必要な費用、売却までの保有コストを差し引いた手取りを確認します。直接買取の場合も、提示額だけでなく引渡し条件や未解決事項を誰が引き受けるのかを比較してください。売主の負担する仕事とリスクが違うため、金額の大小だけで判断しないことが大切です。
方法② 承諾未取得のまま専門会社に買い取ってもらう
私道の権利関係が整理されていない状態で、専門性のある不動産会社に直接買い取ってもらう方法です。買主となる不動産会社が購入後に私道所有者との交渉、承諾取得、測量や解体などを進めることを想定します。売主にとっては、条件整理の時間と先行費用の負担を減らせる場合があります。
さくら都市デザインでは、承諾未取得の不動産について、弊社でいったん買い取り、購入後に私道の承諾取得や権利調整を進めるケースが多くあります。 一方、売主のご希望や物件条件によっては、弊社が調整を行い、一般市場で仲介売却する方法も検討できます。
もちろん、すべての不動産を無条件に買い取れるわけではありません。道路の権利関係、建築上の制限、調整の見込み、売却時期、価格などを確認して判断します。大切なのは、私道承諾がないからといって、最初から売主自身が高額な測量や解体費用を負担しなければ相談できないわけではない、ということです。
売却前に解体や測量を依頼しない方がよい場合もある
相続した古家を売る場合、「まず解体して更地にした方が売れるのでは」と考えるかもしれません。しかし、前面の私道を工事車両が通れる条件が整っていなければ、解体工事そのものにも影響します。加えて、確定測量が必要な範囲、境界標の有無、残置物の量によって費用は変わります。
現況買取と条件整理後の仲介売却は、想定手取り額、先行費用、期間を同じ条件で比較することが大切です。
相談するときは何を伝えればよい？
売主が私道の地番や所有者を正確に把握していなくても、相談はできます。まずは不動産の所在地、現在の利用状況、売却希望時期、手元にある登記事項証明書や過去の承諾書の有無を伝えると整理しやすくなります。「私道持分があるか分からない」「昔の所有者名義のままかもしれない」という状態も、そのままお伝えください。
相談先を選ぶ際は、単に「買えます」「売れます」という回答だけでなく、道路の調査を誰が行うのか、承諾取得や所有者との交渉をどこまで任せられるか、先行費用と売却後の責任を確認することが大切です。
よくある質問
Q1. 通行承諾書だけあれば住宅ローンを利用できますか？
通行承諾書だけでは足りない場合があります。 金融機関が掘削承諾や将来の工事条件、私道持分の有無を確認することがあるためです。どの書類が必要かは、具体的な物件資料を示して金融機関へ確認する必要があります。
Q2. 私道持分がなくても住宅ローンを利用できますか？
可能性はありますが、持分がない場合には通行・掘削の権利根拠をより丁寧に確認することがあります。承諾書を取得しても私道持分の取得を求める金融機関もあります。物件や融資先によって条件が違うため、一律には判断できません。
Q3. 位置指定道路なら承諾書は不要ですか？
位置指定道路であることと、通行や掘削の民事上の権利が確保されていることは別です。車両や工事車両の通行、私道下の配管工事などについて書面確認が必要になる場合があります。建築上の道路指定だけで融資の可否は決まりません。
Q4. 所有者が見つからず承諾書を取得できない場合、売却できますか？
事情によっては売却方法を検討できます。所有者の所在に関する調査資料を金融機関へ説明する方法や、現況のまま専門会社に売却する方法などがあります。ただし、不在住証明書等の提出だけで必ず融資が認められるわけではありません。
Q5. 売主が承諾書を取ってから売らなければなりませんか？
必ずしもそうではありません。承諾取得を進めて一般の買主へ売る方法と、承諾未取得のまま専門会社に買い取ってもらい、買主側で調整する方法があります。費用、売却時期、想定手取り額を比較して判断します。
BOOK
『自分の不動産が“厄介”になった時に読む本』
底地・借地権、共有持分、相続、空き家など、売りたいと思っても簡単には話が進まない不動産があります。 本書では、実際の相談・調整事例をもとに、複雑な不動産をどのように整理し、解決へ進めていくのかを紹介しています。
著者：櫻井佑樹
さくら都市デザイン株式会社 代表取締役・宅地建物取引士
まとめ｜住宅ローンのためにも、売却方法の選択のためにも私道調査が大切
私道の通行・掘削承諾がない不動産は、一般的な住宅ローンの審査で問題になりやすく、買主の選択肢を狭める可能性があります。とくに低金利で購入したい買主が多い市場では、承諾の有無を確認しないまま売却を進めることはおすすめできません。一方、承諾書がないだけで直ちに売却不可能とは限りません。
まずは道路の所有者、私道持分、通行・掘削の権利根拠、工事内容、第三者承継の扱いを整理してください。金融機関に求められる条件が分かれば、売却前に承諾を取得するか、現況のまま専門会社へ売却するかを比較できます。
さくら都市デザインでは、私道に関する調査から権利調整、仲介、直接買取まで対応しています。資料が揃っていない段階でも、今の状態を確認するところからご相談ください。
私道の調整が終わっていなくても、まずは現状をご相談ください
通行・掘削承諾がない、私道所有者が分からない、解体・測量の費用を先に負担したくない場合も、売却方法と費用負担を整理します。
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※金融機関の融資基準、法的権利、必要な承諾先、建替えの可否は個別の事情によって異なります。具体的な取引では金融機関、自治体、司法書士・弁護士、工事業者などに確認してください。
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