共有名義不動産は自分の持分だけ売却できる？共有持分の相場と売却方法
更新日：9月16日
兄弟姉妹や親族と共有している不動産について、「自分だけ売却したい」「ほかの共有者は売るつもりがない」という相談があります。
結論からいうと、自分が所有している共有持分だけであれば、原則として自分の判断で売却できます。
ただし、持分が2分の1だからといって、不動産全体の市場価格の半分で売れるとは限りません。価格は「持分だけをすぐ売るのか」「共有者との調整を行うのか」「全員で不動産全体を売るのか」で大きく変わります。
当社の実務では、持分だけをすぐに買取業者へ売却する場合は、不動産全体の市場価格 × 持分割合 × 30～50％程度を一つの目安として考えるケースがあります。
一方、専門会社が共有者との調整を行い、まとまることを条件として売却する場合には、解体費用・測量費・仲介手数料などを見込んだうえで、持分割合から計算した価格の50～70％程度が手残りの一つの目安になるケースがあります。
共有者全員が不動産全体の売却に同意できるのであれば、持分だけを売る必要はなく、通常の市場価格で全体売却を目指せます。
※価格は物件の状態、持分割合、共有者数、居住状況、共有者との関係、解体・測量の要否などによって異なります。
自分の共有持分だけなら売却できる
共有持分とは、一つの不動産を複数人で所有している場合に、それぞれが持っている権利の割合です。
例えば、兄弟姉妹2人で実家を2分の1ずつ所有している場合、それぞれが不動産全体について2分の1の共有持分を持っています。これは「建物の右半分を所有している」「土地の半分だけ自由に使える」という意味ではありません。
自分の共有持分だけであれば原則として売却できますが、不動産全体を売却するには共有者全員の協力が必要です。全体売却との違いは、共有名義の不動産売却は全員の同意が必要？持分売却との違いでも解説しています。
また、持分だけを購入した人も不動産全体を自由に利用できるわけではありません。そのため、一般的な土地や戸建より買主が限定され、持分だけを売却する場合は価格が低くなりやすくなります。
共有持分はいくらで売れる？
例えば、不動産全体の市場価格が6,000万円、自分の持分が2分の1だったとします。
6,000万円 × 1/2 ＝ 3,000万円
持分割合だけで計算すると3,000万円ですが、実際の売却価格や手残りは売却方法によって変わります。
売却・整理方法 | 一つの目安 |
持分だけをすぐに買取業者へ売却 | 持分割合から計算した価格の30～50％程度 |
専門会社が共有者と調整し、まとまることを条件に売却 | 売却経費等を見込んだ50～70％程度の手残り |
共有者全員で不動産全体を売却 | 通常の市場価格での売却を目指す |
持分だけをすぐに買い取ってもらう場合
共有持分を買取業者へすぐに売却する場合、先ほどの3,000万円相当の持分なら、約900万～1,500万円程度が一つの目安になります。
持分を買い取った業者は、取得後にほかの共有者との交渉を行い、まとまらなければ共有物分割請求などの法的手続きを検討することがあります。また、最終的な売却までに測量・解体・仲介手数料などの費用が発生する可能性もあります。
30～50％程度という買取価格には、こうした将来の費用、交渉や法的手続きのリスク、資金を長期間動かせない可能性などを見込んだ価格が含まれています。
そのため、買取価格からさらに解体費や測量費を差し引く、という意味ではありません。
共有者との調整がまとまることを条件に売却する場合
「持分だけを安く売るのは避けたい。ただし裁判まではしたくない」という場合には、専門会社がほかの共有者との調整を行い、一定の条件が整った場合に限って買取や売却を進める方法があります。
先ほどの3,000万円相当の持分なら、約1,500万～2,100万円程度が手残りの一つの目安です。
この50～70％には、建物が古ければ解体費用、土地の売却に測量が必要なら測量費、売却時の仲介手数料などを見込んでいます。つまり、最終的に売主の手元にどの程度残るかを考えた価格です。
依頼者が「裁判までは望まない」という場合には、共有者との調整がまとまらなければ売買を白紙にするなど、条件を付けて進めるケースもあります。
共有者全員で売却できるなら通常の市場価格を目指せる
共有者全員が売却に同意できれば、共有持分だけを専門業者へ売る必要はありません。不動産全体を通常の市場で売却し、必要な売却経費を精算したうえで、持分割合に応じて代金を分けることができます。
本人同士で話し合いができ、全員が売却に同意できるのであれば、30～50％や50～70％という持分売却の目安で考える必要はありません。
まず確認したいのは「ほかの共有者がどうしたいのか」
共有持分の相談では、最初から自分の持分を売ると決める必要はありません。まずは、ほかの共有者がその不動産を今後どうしたいと考えているのかを確認します。
全員で売却したい
一部は売りたいが、一部は残したい
誰かがほかの共有者の持分を買いたい
売却も購入もしたくない
不動産の話自体をしたくない
普通に話せる関係であれば、まず本人同士で考えを確認してみてもよいでしょう。一方、過去に不動産のことで揉めた、相続時から兄弟姉妹の関係が悪い、共有者同士の対立に挟まれたくない、といった事情がある場合には、専門会社など第三者を間に入れて意向を確認する方法もあります。
全員が売却に同意できれば全体売却を検討し、意見がまとまらなければ、持分だけを売るのか、専門会社を入れて調整するのか、最終的に法的手続きまで検討するのかを考えていきます。
共有持分をどう整理するかは「自分がどこまで望むか」で変わる
共有持分では、単純に「一番高く売れる方法」を選べばよいとは限りません。早く共有関係から離れたいのか、話し合いなら時間をかけてもよいのか、裁判まで進める意思があるのかによって選択肢は変わります。
価格だけでなく、「早く手放したい」「裁判は避けたい」「全員で売却できるなら時間をかけてもよい」など、自分がどこまで望んでいるのかを整理してから方法を選ぶことが重要です。
話し合いがまとまらない場合は共有物分割請求という方法もある
共有者同士で協議しても解決できない場合には、裁判所へ共有物の分割を求める共有物分割請求を検討することがあります。
ただし、裁判をすれば希望する価格や方法で必ず解決できるわけではありません。弁護士費用や裁判費用がかかり、その後に不動産を売却する場合には仲介手数料、測量費、解体費などが発生することもあります。
裁判準備から売却完了まで約1年半～2年かかった事例
当社が過去に扱った案件では、2分の1ずつの共有で、もう一方の共有者が築50年弱の戸建に住んでいました。
裁判自体は約1年で和解に向かいましたが、その後も和解条件の調整、居住していた共有者の引越し、建物の解体、境界確認、売却手続きなどがあり、裁判準備から売却完了まで約1年半～2年程度かかりました。
共有物分割請求を検討するときは、希望する結論になるかだけではなく、解決までにかかる時間・費用・労力と、最終的な手残りまで含めて比較することが重要です。
持分を買取業者へ売れば、その後の問題がなくなるとは限らない
共有持分を買取業者へ売却すれば、売主自身は共有関係から離れることができます。しかし、持分を取得した業者が新しい共有者になります。
ほかの共有者との話し合いで解決できなければ、業者側が共有物分割請求などの法的手続きを検討することもあります。そのため、「自分が持分を売った後に、兄弟姉妹と買取業者が裁判になるのは避けたい」と考える方もいます。
当社でも1～2年ほど調整を続けても合意に至らず、依頼者へ次の方法を確認した結果、「裁判まではしたくない」という判断で一度調整を終了するケースがあります。
価格だけでなく、売却後にどのようなことが起こる可能性があるのかまで確認して方法を選ぶことが大切です。
専門会社へ依頼するときは「何をしてくれるのか」を確認する
共有持分を扱う会社でも、対応内容は同じではありません。持分だけを買い取る会社もあれば、ほかの共有者との調整を行い、不動産全体の売却を目指す会社もあります。
依頼前には、次のような点を確認しておくとよいでしょう。
持分だけを買い取るのか
ほかの共有者の意向確認まで行うのか
不動産全体の売却に向けた調整も行うのか
調整がまとまらなかった場合はどうするのか
共有者との話し合いまで依頼するのであれば、実際に誰が相手と交渉するのかも重要です。
依頼者にとって頼もしい担当者でも、相手の共有者から強引・高圧的と受け取られれば、かえって話が進みにくくなることがあります。知識や実績だけでなく、「この担当者なら相手とも話を進められそうか」という視点で依頼先を選ぶことも大切です。
よくある質問
Q. 自分の持分だけなら、ほかの共有者の同意なしで売却できますか？
自分が所有している持分だけであれば、原則として自分の判断で売却できます。ただし、不動産全体を売却する場合には共有者全員の協力が必要です。
Q. 持分2分の1なら、不動産全体の価格の半分で売れますか？
持分割合だけで計算すれば半分ですが、持分だけを第三者へ売却する場合はそのままの価格にはなりにくいです。当社では即時買取の場合、不動産全体の市場価格×持分割合×30～50％程度を一つの目安として考えるケースがあります。
Q. 共有者との調整をすれば高く売れる可能性がありますか？
あります。専門会社が共有者との調整を行い、一定の条件が整った場合には、解体費、測量費、仲介手数料などを見込んだうえで、持分割合から計算した価格の50～70％程度が手残りの一つの目安になるケースがあります。
共有者全員が通常の全体売却に同意できれば、持分売却ではなく市場価格で不動産全体の売却を目指せます。
Q. ほかの共有者が住んでいても持分は売却できますか？
自分の持分を売却すること自体は検討できます。ただし、購入者が不動産全体を自由に使用できるわけではないため、居住状況は価格やその後の整理方法に影響します。
Q. 共有物分割請求をすれば、高く売却できますか？
必ずしもそうとは限りません。裁判所が希望する方法を採用するとは限らず、弁護士費用・裁判費用、解決までの時間、その後の測量・解体・売却費用なども考える必要があります。
裁判を選ぶ場合には、「いくら取れるか」だけでなく、最終的な手残りと解決までの期間を含めて検討した方がよいでしょう。
BOOK
『自分の不動産が“厄介”になった時に読む本』
底地・借地権、共有持分、相続、空き家など、売りたいと思っても簡単には話が進まない不動産があります。 本書では、実際の相談・調整事例をもとに、複雑な不動産をどのように整理し、解決へ進めていくのかを紹介しています。
著者：櫻井佑樹
さくら都市デザイン株式会社 代表取締役・宅地建物取引士
まとめ｜持分売却は価格と売却後の関係まで比較する
自分の共有持分だけであれば、原則として他共有者の同意なく売却できます。ただし、不動産全体の売却より買主が限られ、単純な持分割合どおりの価格にならないことがあります。第三者が新しい共有者になる点も含め、他共有者への売却、全体売却、共有物分割と比較することが大切です。
さくら都市デザインでは、登記上の持分、利用状況、共有者との関係、売却希望時期を確認し、共有持分の買取を含む現実的な整理方法をご案内します。共有者全員の同意が揃っていない段階でもご相談いただけます。
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公的情報・確認資料
e-Gov法令検索｜民法（共有物の変更・管理・分割等）
なお、相続直後でまだ遺産分割が完了していない不動産などは、通常の共有持分売却とは扱いが異なる場合があります。個別案件では登記事項証明書や相続・遺産分割の状況を確認したうえで判断する必要があります。
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